나의 소장 경험 노하우 (좀 길지만^^)(펌)
장님들의 "나의 관리 노하우"
1. ?기술정보 등 습득해 하자문제 적극 대처해야?
강성규소장
아파트 부실 시공 등으로 인해 발생하는 각종 하자의 처리 문제는 입주민들의 생명과 재산을 안전하게 보호하는 중요한 사항이지만 관련 전문 지식이 부족한 관리주체들에게는 어려운 과제일 수밖에 없다.
현재 일산 성저마을 동익아파트에 근무하고 있는 강성규 관리소장은 (주)현대건설 등 다양한 건축설비현장에서 쌓은 경험을 통해 아파트 하자 처리 분야에서 두각을 나타내고 있다.
지난 92년 삼성전자 사원아파트에서 기관장으로 근무하며 아파트와 첫 인연을 맺은 강 소장은 지난 94년에는 (주)현대건설에서 현장설비소장으로 다년간 각종 건축설비에 대한 경험을 쌓았다.
강 소장이 건축설비현장에서 쌓은 경험은 서울 신대방 신생원호아파트(98년)와 일산 강선마을 화성아파트(98~2001년) 등에서 관리소장으로 근무할 당시 아파트 하자문제를 효율적으로 처리할 수 있게 한 원동력이 되었다.
특히 일산 강선마을 화성아파트에서는 입주 후 발생하는 각종 하자에 대해 시공사와 건설공제조합측이 하자담보책임기간이 경과되어 보증책임이 없다며 하자보수보증금의 지급을 거절하자 지난 99년 2월 건설공제조합을 상대로 하자보수보증금 청구소송을 제기해 지난 2000년 11월 승소, 하자보수보증금 전액인 10억여원을 받아내는 성과를 거두기도 했다.
강 소장은 아파트 하자 문제를 해결하기 위해서는 관리주체가 무엇보다 건축, 토목, 설비, 전기 등 각 분야별로 폭넓은 지식을 갖춘 후 기술관리를 실현해야 한다고 말하고 있다.
Q. 아파트 하자 처리에 있어 많은 아파트에서 어려움을 겪고 있는데 그 원인은 무엇이라고 생각하는지.
A. 지난 99년 공동주택관리령 등 관련 법령의 개정을 통해 사용검사권자의 하자보수명령 제도 및 하자보수 종료사실 확인 등의 조항이 폐지되며, 건축에 관해 전문적인 지식이 부족한 입주민과 관리주체에서 시공사와 보증회사를 상대로 하자의 범위와 원인 등을 직접 입증해야 하기 때문에 많은 어려움을 겪고 있다.
하지만 이처럼 입주민들에게 불리한 제도적 모순에도 불구하고 아파트 관리주체는 전문 관리인으로서 책임감을 갖고 기술 분야에 전문 지식을 습득해 아파트 하자문제에 적극 대처해 나가야 할 것이다.
Q. 지난 2000년 11월 일산 강선마을 화성아파트 재임시 하자보수보증금 청구소송에서 승소해 입주민들이 10억여원의 배상금을 돌려 받은 적이 있는데 관리주체로서 어떤 역할을 했는지.
A. 지난 93년 입주한 화성아파트 입주민들은 입주 초부터 건물 외벽 및 내부 균열, 누수 등이 발생해 다음해 4월부터 사업주체에 하자보수를 요청했다. 하지만 시공사와 건설공제조합측이 하자담보책임기간이 경과되어 보증책임이 없다며 하자보수보증금의 지급을 거절해 하자보수공사에 어려움을 겪었다.
이에 건축, 토목, 설비, 전기 등 각 분야별 지식을 바탕으로 (주)아파트유지관리와 함께 아파트 하자에 대한 적출조사를 전면적으로 실시해 아파트의 공용 및 전용부분에서 발생한 하자들이 애초에 부실 시공으로 인해 발생했다는 점을 밝혀 냈다.
평상시 아파트의 장기수선계획 수립시 각종 시설별로 유지보수 공사에 필요한 물량 내역을 함께 기재해 하자보수보증금의 산출을 용이하게 한 점도 많은 도움이 되었다.
Q. 아파트 하자문제를 처리함에 있어 기술적인 분야에 특히 강점을 보이고 있는데 어떤 경험이 바탕이 되었는지.
A. 지난 20여년간 (주)대화설비, (주)현대건설 등 건축설비현장에서 근무하며 건축시공분야의 전문 지식들을 쌓을 수 있었다.
또한 건축설비기사, 열관리기능사 2급, 고압 가스냉동기기 기능사 2급 등 각종 전문자격증 등을 취득해 아파트 기술분야에 대한 전문성을 확보한 점도 아파트 유지관리 업무에 많은 도움을 주고 있다.
이 같은 전문 기술정보의 습득은 아파트의 각종 설계도면을 철저히 분석해 시설물의 유지관리계획을 세우고, 시설물에서 발생하는 하자의 원인을 파악해 신속하게 대응할 수 있는 자신감을 주었다.
Q. 아파트 하자보수보증금 청구소송이 종료되고 나서 사후 처리는 어떻게 진행해야 하는지.
A. 아파트 하자문제의 처리는 시작부터 마무리될 때까지 철저하게 투명성을 확보해야 한다. 이에 따라 하자보수보증금이 지급되는대로 보수공사의 우선순위를 1~4등급으로 세분해 순차적으로 공사를 진행하고 공사내역에 대한 사항은 입주민들에게 투명하게 공개해야 할 것이다.
이 같은 원칙에 따라 지난 2001년 화성아파트에서 근무할 당시에는 입주민들의 동의를 구해 보수계획을 수립해 ▲아파트 내․외부 도장공사 실시 ▲지하주차장과 각 동 현관에 최첨단 디지털 칼라 감시카메라 설치 ▲무인경비시스템 설치 ▲단지 내 정자 보수 ▲각 세대별 온도조절기 정품으로 교체 ▲승강기 카 내부 인테리어 공사 ▲독서실 입구 방수 공사 ▲세대 내부 균열 보수공사 ▲각 동 난방불량 보수공사 등을 실시했다.
이와 함께 관리주체는 장기수선계획을 철저히 세워 아파트 유지관리 업무수행에 있어 입주민들에 믿음을 줄 수 있어야 할 것이다.
Q. 아파트의 효율적인 유지관리를 위해 관리주체가 염두에 두어야 할 사항이 있다면.
A. 지금까지 아파트 관리는 기술적 요소에 비해 입주민들과의 대인관계를 중시하는 행정․사무적 요소가 강했다. 하지만 향후 아파트 건축물의 장수명화를 유도해 내며 입주민들의 주거생활을 쾌적하게 유지하기 위해서는 관리주체의 기술관리 실현을 위한 관련 기술정보의 습득이 불가피할 것으로 보인다. 관리소장을 비롯해 관리직원들도 정기적인 기술교육 등을 통해 관리서비스의 질적 향상을 도모해야 한다
2. 합리적 직무조정으로 관리의 質 높여야?
김쾌식소장
◈ 김쾌식 센터장은 기업에서 구조조정본부 책임자로 있으면서 경험한 인사․조직관리의 이론을 책으로 만든 바 있고, 지난 95년 관리과장을 시작으로 아파트와 인연을 맺게 됐다.
97년부터 관리소장으로 근무하기 시작한 김 센터장은 같은 해 공동주택 관리 업무를 하면서 느낀 제도상 문제점을 정리해 건교부와 경기도에 제출한 데 이어 참여연대 아파트공동체연구소의 실행위원으로 활동하면서 ?아파트 공동체와 공동주택 경영관리제도 개선방안?을 연구, 발표했다.
지난 2000년 현직 관리소장으로서 모범관리규약을 제정해 화제가 되기도 했으며, 이러한 노력으로 같은 해 공동주택 관리부문 신지식인으로 선정됐다.
또 김 센터장은 (사)한국공동주택문화연구소 정책위원장, (사)대한주택관리사협회 법률위원과 경기지역회 조사연구위원장 등을 역임했고, 주택관리사(보)의 연구모임인 ?공주연?과 ?주택관리연구회? 등에서 왕성한 활동을 하며, 아파트 관리 문화발전을 위해 노력하고 있다. 현재 (사)주관협 제도개선위원회 간사를 맡고 있다. ◈
?기업의 경영은 사람 관리다?라는 말이 있을 정도로 기업은 인사․조직관리를 중요시 여기고 있다. 기업처럼 아파트 관리사무소도 인사․조직관리가 매우 중요하다.
특히 아파트는 근무환경이 열악하고, 직원들의 이직이 잦기 때문에 관리책임자의 효율적이고 합리적인 인사․조직관리가 요구된다.
기업에서 구조조정책임자로 근무하면서 쌓은 인사․조직관리 경력과 아파트 관리발전을 위해 꾸준한 연구로 해박한 지식을 갖고 있는 경기도 안양시 안양동 삼성래미안아파트 지원센터 김쾌식 센터장은 기업의 경영기법과 연구이론을 아파트에 적용, 효율적이고 능숙한 관리자로 꼽힌다.
공동주택 관리 부문 신지식인이기도 한 김쾌식 센터장을 만나 아파트 인사․조직관리에 대한 노하우를 들어보았다.
◈ 인사․조직관리에 있어 아파트 관리사무소와 기업의 차이가 있다면.
- 아파트 관리소는 기업에 비해 직원들의 신분이 보장되지 않는 등 제도상의 문제로 인해 인사․조직관리가 제대로 이뤄지지 않고 있다.
또 아파트 직원들은 위탁관리업체가 아파트 수주시 미리 정한 급여체계에 따라야 하는 제3자 입장에 불과해 임금협상 한번 제대로 하지 못하는 실정이다.
따라서 기업에 비해 턱없이 낮은 급여와 복지제도 등 열악한 근무환경은 아파트에서 유능한 인재를 확보할 수 없게 해 결국 아파트 관리제도 발전을 가로막는 원인을 제공하고 있다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 관리주체의 정의가 주택관리업자에서 단지 안에 배치된 주택관리책임자(관리소장)로 개정돼야 한다. 그렇게 된다면 관리직원의 신분보장문제 등 관리제도상의 많은 현안들이 해결될 수 있을 것이다.
◈ 관리직원의 직무 편성이나 조정을 위해서 기본적으로 갖춰야 할 점은.
- 조직의 편성 및 조정은 직무의 질과 직접 관계가 있으므로 신중을 기해야 한다. 먼저 법정 자격 소유 인력과 기술 인력을 우선 채용, 직무분장과 연계해 직원들의 근무장소를 기준으로 업무량을 할당 또는 조절해야 하며, 직원들의 인력과 업무 범위를 고려해 직책을 부여해야 한다.
또 직무 조정시 업무일지 등 업무보고서를 통해 관리과정의 분석과 함께 문제점을 도출하는 등 계획, 지휘, 통제의 기능분석이 필요하다.
◈ 효율적이고 합리적인 인사․조직관리를 위한 방안은.
- 관리소장은 먼저 직원들의 직무개선을 위해 직무결과를 분석한 직무기술서와 인사관리의 목적에 적합하도록 세분화시켜 기술한 직무명세서를 마련해 체계적이고 합리적인 관리를 해야 한다.
직무기술서와 명세서 작성시에는 주택건설촉진법, 공동주택관리령 등 관계 법령에서 규정하고 있는 관리소장의 직무에 대한 이해와 업무 파악이 중요하다.
또한 아파트 개요와 부대 복리시설 현황을 비롯해 ▲건축물과 시설물의 구조 및 특성과 점검계획(수선, 유지보수, 보전관리 등) ▲시공하자 대책 및 처리 ▲관리규약 ▲아파트 특성 등 전반적인 사항을 고려해 직원들의 업무를 구체적으로 세분화시켜야 한다.
특히 직원들끼리 업무가 중복될 경우 이를 조정해야 하고, 특정인에게 너무 많거나 적게 일이 할당되지 않도록 적정하게 조절해야 한다. 관리소가 합리적으로 운영되지 못하면 관리비 상승으로도 이어질 수 있으므로 이에 각별히 주의해야 한다.
◈ 합리적인 인사․조직관리를 통해 실제적으로 어떤 결과를 얻었는지.
- 우리 단지의 경우 관리직원의 직무편성을 합리적으로 해 입주 1년 반 정도 경과한 현재 1천9백98세대 중 3개월 이상 관리비 장기 체납자가 지금까지 한 세대도 나오지 않았다.
이와 함께 그동안 입주민들의 숙원이었던 ▲안양역사에 에스컬레이터 설치키로 역사측과 합의 도출 ▲아파트 담장 재설치(시공사) ▲지하주차장 램프 보강공사(시공사) ▲입주시 파손된 대리석 보수(시공사) ▲산업도로변 소음규제 지역으로 지정 ▲시로부터 단지 주변 안양천변에 자전거 전용도로 설치 약속을 받는 등 현안 해결에 성과를 얻었다.
따라서 관리소가 입주민들로부터 신뢰를 받고 있다.
◈ 평소 직원들 관리는 어떻게 해야 하는지.
- 직원들을 대상으로 직무교육 및 친절서비스 교육을 정기적으로 실시해 직무수행에 필요한 업무를 이해시키고, 고객만족도를 높여야 한다.
아울러 직원들간에 회식 등 단합대회를 자주 갖도록 해 사기진작과 직원간에 화합할 수 있도록 해야 한다. 직원간의 갈등을 사전에 예방하는 것도 중요하기 때문이다.
무엇보다 중요한 것은 유능한 직원을 확보할 수 있도록 근무여건을 개선하고 즐거운 일터가 될 수 있도록 해야 한다. 이는 결국 입주민들에게 질 높은 관리라는 혜택으로 돌아가게 되기 때문이다
3. 체계적 문서관리로 관리업무 효율 높여야 김곤소장
?누구든지 문서 때문에 시간을 낭비하는 일이 없도록 모든 자료를 일목요연하게 정리해 두는 것이 효율적인 아파트 관리의 지름길입니다.?
서울 도봉구 창동쌍용아파트 김 곤 관리소장의 말이다. 이 아파트 관리소에 들어서면 원래 독립적인 공간으로 사용되던 관리소장실이 문서관리실로 개편돼 마치 도서관을 연상케 할 정도로 일목요연하게 정리돼 있는 각종 편철들을 발견할 수 있다.
또한 김 곤 소장은 지난 94년부터 지금까지 6개 단지의 관리경험을 모두 문서화해 ?아파트 장기수선계획은 어떻게 수립할까?, ?가을철 조경관리는 무엇부터 시작해야 하나?, ?단지 내 CCTV를 DVR 방식으로 교체하려면 어디에서 정보를 얻어야 하나? 등 사안별로 필요한 각종 정보가 컴퓨터에 고스란히 저장돼 있다. 김 곤 소장의 관리 단지에는 없는 자료가 없다고 해도 과언이 아니다.
인근 단지 관리소의 컴퓨터가 다운되거나 문제가 발생할 경우 SOS를 보내 올 정도로 컴퓨터 분야에서도 박식한 김 곤 소장을 만나 효율적인 문서 및 자료관리의 노하우를 들어 봤다.
★ 문서관리가 왜 중요한가.
?문서?는 아파트의 이력과 마찬가지다. 보통 아파트 위탁회사가 변경되면 서류나 사진이 뭉치로 없어지거나 자료가 여기저기 흩어져 밤낮으로 서류를 뒤져봐야 필요한 서류를 찾아내는 경우가 있다. 대표회의에서 요청한 자료를 찾는데 한나절이 걸리는 경우도 종종 발생한다.
문서나 자료에 대한 정리는 아파트 관리업무를 철저히 수행하고 있다는 근거가 되며, 관리주체가 바뀌더라도 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 도움을 준다. 관리상 문제가 발생했을 경우에도 문서관리는 매우 중요하다.
★ 관리상 문제가 발생했을 경우라면 구체적으로 어떤 것인가.
예를 들어 A아파트 세대에 도둑이 들었다고 치자. A아파트 관리소장은 연초에 연중관리계획을 단지 실정에 맞게 수립했다. 연중관리계획의 일환으로 한달 전 경비원 교육을 시행하고 승강기나 인터폰 등 관련 시설물을 점검하는 사진을 찍어 자료로 만들어 놨다. 이 경우 동그라미로 일관된 경비일지만 작성한 소장과 업무 수행상의 차이는 확연히 드러난다. 잘 정리된 문서나 자료가 세대 내 절도사건이 관리주체의 업무상 과실이 아니라는 명확한 증거가 된다.
★ 도서관을 연상케 하는 문서관리실이 매우 인상적인데 문서관리는 어떻게 하나.
관리소도 관공서처럼 문서의 보존연한을 정하는 것이 필요하다고 생각해 문서보관연한을 10년으로 잡고 있다.
일반적으로 관리소에서 자주 범하는 실수 중의 하나가 접수철, 발송철, 내부결재철을 별도로 구분하는 것인데 이렇게 되면 하나의 사건에 관한 자료를 찾는데 애를 먹는 경우가 많다. 따라서 모든 서류는 사건이나 사안별로 A부터 Z까지 정리해 두고 있다.
예전에 관리단지에 케노피 공사를 언제 실시했는지 찾아보려고 해도 자료를 찾을 수가 없었는데 경비일지에 적혀 있는 게 발견된 적이 있다. 각종 공사에 관련된 자료도 재도장공사, CCTV 교체공사 등 사안별로 정리해 두고 있다. 또 문서의 발송과 접수내역에 번호를 붙여 언제, 누가, 무엇을, 어떻게 했는지 한눈에 알아볼 수 있도록 별도의 대장을 만들어 정리해 두고 있다.
★ 컴퓨터의 활용에도 일가견이 있는데 문서관리업무에 어떻게 적용하고 있나.
문서관리실에 비치된 것 이외에 지금까지 관리업무를 하면서 중요하다고 판단되는 내용을 컴퓨터와 이동식 하드디스크에 정리해 두었다.
그동안 관리한 단지의 ▲관리사례(건축안전, 경비근무, 기관업무, 대표회의, 일반관리, 재무회계, 전기소방, 조경관리, 주민조직, 하자보수, 환경위생) ▲법령․규약․규정(사무관리규정, 차량관리규정, 부녀회회칙, 동대표 선거관리규정 등 각종 제규정과 법령) ▲질의회신(건교부, 지역난방공사, 승강기안전관리원, 공인노무사회 등) ▲공동주택일반(건설표준시방서, 계약입찰, 인사노무, 체납관리비, 장기수선계획/특별수선충당금 등)으로 나눠 언제든지 필요할 때마다 꺼내 사용하고 있다. 그래서인지 소문을 듣고 일년에 몇 차례씩 초보 소장들이 찾아와 조언을 구하는 경우가 많은데 단지를 돌면서 설명도 해주고 모아둔 자료를 CD로 복사해 주기도 한다.
★ 이같은 자료를 축적하는 데 특별한 노하우가 있다면.
책임관리를 펼치기 위한 노력이 제일 중요하다. 필요한 자료는 인터넷이나 유관기관, 인근 아파트 등을 통해 직접 수집한다. 모르는 점이 있다면 관련 기관에 직접 공문을 보내 답을 얻기도 한다. 병충해와 관련해 잘 모르는 부분이 있다면 피해를 입은 나무의 사진을 찍어 임업연구원에 보내 질의하는 식이다. 꼭 필요한 경우 관련 서적을 사서 보기도 한다.
공사를 추진하기 전에 대표회의에 회의내용을 올리더라도 공사와 관련된 좋은 점과 나쁜점, 공사업체, 자료를 얻은 곳의 전화번호까지 전부 직접 작성해 비교․판단이 가능토록 하고 있다.
★ 지난 2001년 도봉구, 2002년 서울시와 한국주택관리에서 우수단지로 선정되는 등 쌍용아파트의 수상경력이 화려한데 문서관리가 어느 정도 역할을 담당했다고 보나.
입주민간 화합과 공동체 활동이 빼놓을 수 없는 이유지만 단지 내 수목의 기초 자료와 특성을 담은 조경관리 책자를 직접 제작하는 등 단지의 특성과 성격에 맞는 자료를 정리하고 각종 사업내용을 사진과 함께 체계적으로 정리한 점이 눈에 띈 것 같다.
변화하는 관리여건에 부합하기 위해서는 실정에 맞게 정보를 관리하고 정리하는 습관이 필요할 것이다.
4. 아파트 조경관리, 중장기적 관점 가져야? 유정자소장
철저한 조경관리 업무는 쾌적한 주거환경 조성을 위한 필수불가결한 요소로 꼽힌다. 특히 최근 들어 아파트 조경에 관한 관심이 증대되고 있다. 이에 따라 조경관리는 관리소장의 가장 중요한 업무중 하나로 떠오르고 있다.
최근 나타나고 있는 일선 관리소장들의 조경 관련 자격 취득 붐도 조경관리가 차지하는 비중을 보여주고 있는 셈이다.
서울․경기지역 조경기능사 자격증을 가진 주택관리사(보)의 모임인 ?금송조경회?의 부회장을 지낸 바 있는 서울 도봉구 쌍문 한양5차아파트 유정자 관리소장은 무엇보다 조경관리에 있어 탁월한 능력을 발휘하고 있다.
이에 유 소장을 만나 아파트 조경관리의 중요성과 문제점, 해결방안 등을 들어보았다.
▶ 아파트 조경에 관한 관심이 증대되고 있는데.
최근 쾌적한 주거환경 조성이라는 대전제 하에 아파트 조경에 관한 관심이 크게 증대하고 있다. 단지 내에 생태연못이나 식물원이 조성되고 담장 대신 수목이나 돌로 울타리를 꾸미고 있는 아파트 조경의 변화도 이와 같은 맥락이다.
또한 서울시에서 아파트 등을 대상으로 선정하는 조경상․푸른마을상을 비롯해 대한주택공사 부설 주택도시연구원 등이 주관하는 친환경건축물인증제도, 각 지자체별 우수단지 선정사업의 배점에서 최근 높은 비율을 차지하는 조경부문 등을 보더라도 아파트 조경에 대한 각계의 지대한 관심을 읽을 수 있다.
무엇보다 고무적인 것은 입주민들의 관심 증대이다.
매년 식목일 입주민들과 관리직원들이 함께 모여 수목을 식재하고 다듬는 모습은 이제 낯익은 풍경이고 전문 지식․기술을 가진 입주민들이 관리주체에 조언을 해주기도 한다. 입주민들의 아파트 조경에 대한 관심 증대와 참여는 입주민 화합에도 크게 기여하고 있다.
▶ 하지만 여전히 아파트 조경에 문제점이 나타나고 있는데.
조경분야 전문인력이 아파트 설계․시공에 참여해 건설된 신규 단지를 제외한 대부분의 아파트에서 조경관리에 많은 어려움과 문제점을 가지고 있다.
관리소장으로 재직하면서 직접 경험한 일이기도 하지만 아파트 건설 당시 수목의 수량을 채우기에 급급한 나머지 밀식하는 경우가 많다. 밀식은 각종 병충해를 발생시키는 것은 물론 배수환경을 악화시키고 생장을 지속시키지 못해 5년 이내 수목을 고사시킬 위험이 있다.
이와 함께 산성비와 단지 내에 매립된 건설 폐기물 등으로 인한 토양의 산성화도 수목이나 잔디 등의 뿌리가 제대로 활착하지 못하는 이유가 되고 있으며, 불충분한 전지․전정, 지나친 시비 등의 관리부주의도 큰 문제가 되고 있다.
▶ 그러한 문제점을 해결하기 위해 어떤 조치를 취하고 있는지.
수목도 사람과 같이 숨을 쉬고 물과 영양분을 흡수하는 생명체다.
따라서 밀식된 수목은 이식 등을 통해 원활한 생장을 유도하거나 생장이 힘들다고 판단될 경우 과감히 뽑아 버리는 것이 나머지 수목을 위해 적절한 일이다.
토양의 산성화를 막기 위해서는 충분히 발효된 유기질 비료를 골고루 살포해 중성화시키는 것이 바람직하다.
쌍문 한양5차아파트에서도 토양의 산성화, 병충해로 매년 고사하는 수목이 발생했다.
무엇보다 곤도라로 인해 한쪽에 몰려 식재된 각종 수목과 엉켜 있는 가지, 원활하지 못한 통풍과 배수로 인해 발생하는 각종 병해 등으로 조경시설이 쾌적함을 주는 것이 아니라 불쾌함을 주는 상황이 나타났다.
우선 밀식을 해결하기 위해 산림청 등에 자문을 구한 뒤 자체 인력과 함께 전문 인력을 동원해 수목에 무리가 되지 않도록 휴면기에 굴취작업과 이식작업을 벌였다. 또한 토양의 중성화를 도모하기 위해 가을철 낙엽을 요소, 한약 찌꺼기 등과 함께 발효시켜 묻었다가 3년 후 꺼내 유기질 비료로 활용했다. 중성화를 위한 유기질 비료 살포는 현재까지도 지속적으로 실시하고 있다.
이러한 작업을 실시한 결과 통풍과 배수효과도 눈에 띄게 증가했으며 수목의 원활한 생장 효과를 거둘 수 있었다. 특히 지난 98년에는 구청측으로부터 주거환경 개선 우수단지 최우수상을 받기도 했다.
▶ 최근 들어 일선 관리소장들의 조경 관련 자격취득이 붐을 이루고 있는데.
조경 관련 자격증 소유 여부가 아파트 조경관리의 성패를 좌우한다고 볼 수는 없지만 자격 취득을 위해 습득한 지식은 많은 도움을 준다.
특히 조경기능사는 취득하기도 비교적 쉬우면서 아파트 조경관리 업무에 있어 상당한 이론적 토대를 제공한다.
도심에서 성장한 젊은 관리소장의 경우 자신이 근무하고 있는 단지 내 수목의 관리방법은 커녕 이름조차 모르는 경우가 많다. 최소한 아파트의 관리책임자로서 근무하고 있는 단지에 식재된 수목에 관한 기본적 지식은 가지고 있어야 한다고 생각한다.
조경기능사 과목 중 ?조경학 일반?과 ?조경시공 및 관리? 등의 필기 과목은 조경기능사 취득 여부와 관계없이 주택관리사라면 반드시 공부해야 할 과목이 아닌가 싶다.
▶ 효율적인 아파트 조경관리를 위한 핵심을 제시한다면.
우선 조경관리에 있어 중․장기적 관점을 가져야 한다고 강조하고 싶다.
식재가 끝난 모든 수목은 대략 5년 이후부터가 진짜 모습이므로 5년 이후를 바라보며 관리에 임해야 한다. 하지만 대부분 5년 이전에 어떠한 성과를 바라며 지나치게 영양분을 투여하는 등 관리 미숙으로 인해 문제가 발생한 경우가 많다. 따라서 조경관리에 있어 앞을 내다보는 자세가 필요하다.
또한 많은 단지에서 욕심을 부린 나머지 관리방법도 숙지가 안된 상태에서 유실수나 화훼류 식재에만 집착하고 있다. 하지만 제대로 생장하기도 전에 관리부주의 등으로 고사하는 경우가 많다.
관리가 어려운 유실수나 화훼류보다는 울타리용이라면 회양목을, 단지 내에 식재할 수목이라면 일단 관리가 쉽고 공해에 강하며 활착이 빠른 소나무나 주목, 사철나무 등이 적합하다.
이와 함께 지자체에서 공급하는 수목을 충분히 활용할 것과 관리가 쉬운 수목을 선택하라고 조언하고 싶다.
최근 각 지자체는 도시 미관 향상과 자연친화적 환경을 조성하기 위해 무료 또는 저렴한 가격으로 수목 등을 아파트 단지에 공급하고 있다. 이들 수목은 식재하기도 매우 편리하고 온갖 공해에도 강하며 뿌리 활착이 빠른 수목들이 대부분이므로 이를 제공 받아 입주민들과 함께 식재작업을 벌인다면 여러 효과를 거둘 것이다.
5. 입주민 특성 파악해 효과적인 에너지 절감책 추진 정일환소장
지난 99년 4월 경찰청은 전국적으로 아파트 관리․운영비리 특별단속을 실시하고 있던 가운데 이례적으로 아파트 관리 모범 사례를 공개해 눈길을 끈 바 있다.
경찰청을 통해 소개된 분당 효자촌 임광아파트(92년 9월 입주, 14개동 7백32세대)는 각종 용역계약시 동대표들이 별도로 시장조사를 실시해 이를 입주민들에게 투명하게 공개하고 에너지 효율성을 극대화하는 방법 등으로 입주민들의 관리비를 절감하였다.
이처럼 당시 전국적으로 1천4백여건이 넘는 아파트 관리비리 제보가 경찰에 쇄도하고 있는 상황에서도 당당하게 우수 관리사례로 선정될 수 있었던 임광아파트의 저력은 현재 이 아파트에서 11년째 관리업무를 맡고 있는 정일환 관리소장이 말하고자 하는 관리 노하우이기도 하다.
이에 점차 대형화․첨단화되어 가는 아파트 시설을 효과적으로 관리하고 에너지의 효율적인 사용을 통해 관리비를 절감할 수 있는 방법 등을 정일환 관리소장에게 들어 봤다.
▶ 아파트 관리비 절감 모범 아파트로 여러 매체를 통해 소개된 바 있는데.
- 지난 99년 경찰청이 전국적으로 아파트 관리․운영비리 특별단속을 진행하던 중 공개한 아파트 관리 모범사례는 아파트들은 물론 각 지자체에도 신선한 충격을 주었던 것 같다.
지난 99년 개최된 전국지방자치단체 개혁박람회에서 성남시 관리비경감대책기구의 관리비 절감 사례에 임광아파트가 소개되며 신문과 방송 등을 통해 관리주체의 노력에 따라 아파트도 연간 수 억원의 관리비를 절감할 수 있다는 내용이 보도된 바 있으며 ▲서울시의 ?알기 쉬운 아파트 관리? ▲성남시의 ?아파트 관리는 이렇게? ▲안산경실련의 ?주민자치를 통한 살기좋은 아파트 만들기? 등의 책자에 우수 사례로 소개되며 타 단지의 벤치마킹 대상이 되었다. 또한 이를 통해 지난 99년과 2000년에는 성남시의 공동주택 우수 단지에, 지난 2001년에는 최우수 단지에 선정되는 영광을 얻기도 했다.
▶ 아파트 관리비 절감을 위해 어떤 활동들을 추진했는지.
- 아파트의 에너지 절감을 위해 다양한 사업을 추진하고 있다.
아파트 건설 당시 사업주체인 임광토건에서 엔지니어(설비시공분야)로 일했던 경험이 단지 내 시설물의 보수에 많은 도움이 되고 있다.
우선 지하주차장의 사용을 밤 12시부터 오전 4시까지 금지하고, 난방 손실률을 10%에서 3% 수준으로 낮추는 방법 등으로 관리비를 연간 1억원 이상 줄였다. 또한 지난 97년 열량계 교체공사 때는 세대당 25만원 가량의 비용이 예상됐으나 지역난방시스템을 고려한 기술 검토를 실시, 세대당 2만5천원 정도의 비용으로 기존의 열량계를 사용토록 해 문제를 해결할 수 있었다.
지난 99년에는 지하주차장의 내부등과 각 동의 계단등을 ESCO 사업을 통해 절전형으로 전부 개체하는 사업을 추진했다. 당초 2천만원~3천만원 정도 소요될 것으로 예상됐던 이 공사를 관리직원들이 직접 자재를 구입해 자체적으로 공사를 추진해 약 2천여만원의 관리비를 절감했다.
▶ 아파트 내 난방시설물은 어떻게 운영해야 하는지.
- 아파트마다 입주민들의 성향이 다양한 만큼 관리주체는 아파트에서 관리업무를 시작하기 전에 입주민들의 특성을 정확히 파악해야 한다. 이는 난방운영을 효과적으로 진행할 수 있는 기본 데이터가 된다.
입주민들의 연령대, 성별비율, 입실시간 등을 정확히 분석해 계절별로 외기온도에 따른 운행 적용표를 만들어 운용해야 한다.
급탕온도는 55℃(하절기 50℃)가 넘지 않도록 해야 한다. 55℃가 넘을 경우 강관은 부식속도가 7배 이상이 되며, 동관은 유해성분이 발생할 확률이 높아진다.
난방시설을 운영하지 않는 휴지기에는 관련 시설에 대해 철저히 보수․점검을 실시해야 한다. 난방배관의 경우 매년 하절기에 배관 내 물을 새물로 교체하고 슬러시(스케일)의 제거를 위한 청소를 실시해 적소 현상이 발생하지 않도록 해야 하며, 특히 판형 열교환기․가스켓 등 검사대상에서 제외된 소모품 등은 수선주기에 맞춰 청소를 실시해 매년 열효율에 이상이 없도록 유념해야 한다.
▶ 최근 많은 아파트에서 ESCO사업을 계획하고 있는데 이에 대해 조언을 해준다면.
- 대부분 아파트에서 ESCO사업을 추진하며 업체에서 제출한 견적가에 대한 분석을 철저히 하지 않은 채 사업을 추진하는 경향이 있다. 이는 1백% 투자로 2백%의 효과를 얻어야 하는 관리주체의 책임을 잊은 행동이다.
예를 들어 지하주차장 조명기구의 경우 업체에서는 기존의 모든 조명기구의 개체를 염두해 견적을 산출하고 있는데 보통 아파트에서는 격등제를 실시하고 있는 만큼 필요하지 않은 조명기구까지 개체할 필요는 없다고 본다. 이처럼 일부만 고효율조명기구로 개체했을 경우 에너지 절감의 효과는 두 배 이상이 될 것이다.
아파트에서 고효율조명기구, 폐열회수기, 소형열병합발전소 등 대규모 ESCO 사업을 효과적으로 실시하기 위해서는 ▲아파트 상황에 맞는 정확한 견적 산출 ▲투자비용의 적정한 회수기간(2년 내외) ▲입주민들을 위한 관련 시설의 합목적성 ▲입주민 선호도 등을 고려해야 할 것이다.
현재 임광아파트에서는 고가수조를 없애는 대신 직관급수방식의 고효율인버터 도입을 계획하고 있다. 이를 통해 전 세대에 동일한 수압으로 수돗물을 공급하면서 동력용 에너지도 절감시킬 수 있을 것으로 기대하고 있다.
6. 회계 기본원칙․일일결제시스템 철저히 준수해야 진승한 소장
◑ 주요 약력
- 주택관리사, 전산회계사, 신규 및 기존 아파트 관리소장 역임
- 한국아파트관리연구소 설립
- 인터넷 사이트 www.aptq.co.kr 운영
- 대원종합관리(주) 회계팀장
- 우리관리(주) 이사(기획․회계팀/경영혁신팀)
- 우리빌(주) 대표이사
- 現 삼성청담공원아파트 관리소장
◑ 주요저서 : ?아파트 경리실습?, ?단숨에 배우는 아파트 경리실무?
아파트 관리의 여러 가지 분야 가운데 회계관리는 그 어느 분야보다도 철저한 관리가 요구된다고 해도 과언이 아니다.
최근 들어 일부 단지에서 아파트 관리비 횡령사고가 잇따라 발생할 뿐만 아니라 횡령금액의 변제를 놓고 아파트에서 분쟁의 원인이 되고 있다. 특히 경리직원이 관리비를 횡령했다면 입주자대표회의와 관리업체 뿐만 아니라 지휘․감독자인 관리소장에게도 일부 손해배상 책임이 있다는 판결이 나와 회계관리의 중요성은 더욱 강조되고 있다.
이러한 가운데 건설회사에서의 회계 관련 경력을 바탕으로 관리사무소와 관리업체에서 회계관리 실무 경험을 관련 책자로 발간하는 등 아파트 회계관리에 남다른 노하우를 가지고 있는 서울 강남구 삼성청담공원아파트 진승한 소장을 만나 회계관리에 관한 노하우를 들어봤다.
☞ 아파트에서 회계사고가 발생하는 원인은.
- 대부분의 아파트에서 관리주체와 대표회의가 투명한 관리와 관리비 절감을 위해 노력하고 있다. 하지만 일부 아파트에서는 회계사고가 잇따라 발생하고 있는 것이 사실이다.
회계사고가 발생한 단지들은 대부분 사전, 사후 결제시스템이 불완전하다는 데 그 원인이 있다.
특히 사후관리시스템이 문제다. 관리책임자는 관리비 예산이 집행되면 늦어도 다음날에는 검증을 해야 하지만 일주일 심지어 한 달씩 묶어서 결제를 하는 경우도 있어 사고가 발생하는 것이다. 일일 결제시스템이 제대로 운영되지 않는 것은 관리소장이 회계지식이 부족해 사후 결재의 중요성을 인식하지 못하고 사전 결재에만 신경 쓰기 때문이다.
또 관리비미수금대장 등 회계장부와 세대에 고지되는 금액이 기재된 조정명세서, 관리비 미수현황 등 3가지 회계서류를 대조하는 데 소홀해 사고가 발생하기도 한다.
이밖에 결재요령의 부족으로 결재시 항목별로 크로스 체킹하지 않고, 예금과 실제잔액(잔액증명)을 철저하게 확인하지 않으며, 관리소에서 현금을 수납하는 것 등도 회계사고의 원인으로 지적되고 있다.
☞ 사고 방지 등을 위해 회계관리는 어떻게 해야 하나.
- 먼저 기본원칙에 입각해 일일 결재시스템에 충실할 것을 권하고 싶다. 매일 발생한 거래에 대해 전표를 끊어 결재하고, 결재된 서류는 편철하여 검증이 용이하도록 해야 한다.
또한 입주민 등 상대방에게 눈 높이를 맞춰야 한다. 회계서류는 나를 위한 암호가 돼서는 안되고, 자의적인 요소는 배제돼야 한다. 아파트 회계의 기본원칙을 해치지 않는 범위 내에서 입주민들이 최대한 이해하기 쉽게 장부를 정리해 두는 것이 필요하다.
이밖에 ▲검증을 병행하는 결재습관 ▲관계규정의 수립, 숙지, 준수 ▲공동주택 관리 회계 표준계정과목의 사용 ▲회계관계 직원의 전문성 향상을 위한 방안 강구 및 시행 ▲관리비미수금 장기연체 의 예방과 대책 ▲오류와 부정의 검증과 그 치유 및 예방 ▲올바른 결산정책의 수립과 시행 ▲전산회계프로그램의 이해와 활용 ▲통계와 분석을 통한 적정 관리비 구현 등이 요구된다.
☞ 타단지와 회계관리에 있어 차별화된 점이 있다면.
- 우리관리 본사의 회계원칙에 입각하고 일일결제시스템을 철저히 준수할 뿐만 아니라 직원들이 관계 규정을 숙지하는 것도 중요하다고 생각해 월별로 직원교육을 실시하고 있다.
최근에도 관리소 직원과 경비반장 등 전체직원을 대상으로 공동주택관리령 등 관계 법규와 관리규약에 대한 직무교육을 실시했다. 계약사무 및 회계관리를 주제로 진행된 이 교육에서 배운 지식을 관리과장은 민원처리에, 경리직원은 회계처리에, 경비원은 전출입 안내 등 각자의 위치에서 효율적으로 사용해 업무에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
또한 직위별 전결제도 지침을 마련해 운영하고 있다. 이 지침에 따라 관리소장은 1건당 7만원, 과장은 5만원, 주임은 3만원, 경리담당은 1만원의 전결한도를 갖게 돼 이 한도금액의 초과 시에만 지출기안에 의한 해당 결재권자의 사전 승인을 얻은 후 집행하고, 사후에 최종 결재권자의 추인을 받도록 했다.
그 결과 직원들의 책임과 권한이 명확해졌으며, 일관성 있게 합리적으로 관리업무를 운영할 수 있었다.
☞ 회계관리를 잘 모르는 관계자나 초보소장들에게 당부할 점은.
- 아파트 회계관리는 시설관리와는 달리 상당기간 동안 서류상의 흔적이 남고 사고 발생시 입주민들의 재산 피해가 커지므로 철저한 관리가 요구된다.
앞에서도 언급한 바와 같이 기본원칙과 관계 규정을 철저히 준수하는 것이 필요하다. 항상 관리책임자로서의 책임을 인식하고 회계업무를 수행해야 한다.
☞ 회계관리 관련 법․제도상 문제점과 개선방안은.
- 회계관리 관련 규정이 필수적으로 있어야 하지만 규제로 인식돼 공동주택 관리 회계지침이 폐지됐다. 현재는 아파트 회계관리 관련 법이나 제도가 없는 상태다.
따라서 아파트 관리비 비목 변경시 반영해야 하는 관리비 계정과목 등이 갈피를 잡지 못하고 있고, 공동주택 관리 회계표준화가 필요하지만 표류하고 있는 실정이다. 상위법에 부합하는 세부지침의 부재 문제가 발생하므로 학계, 전문가, 실무종사자들이 협의체를 구성해 연구․검토해 가능한 빨리 결론을 도출해야 한다.
회계 표준화는 아파트의 장기적인 효용가치를 높이는데 근간이 될 정도로 중요하므로 법․제도상의 정비가 하루 빨리 요구된다.
☞ 회계관리 관련 향후 계획이 있다면.
- 현재 운영하고 있는 홈페이지(www.aptq.co.kr)를 통해 약 6개분야 1백20여개의 설문조사를 실시, 각 아파트 단지의 회계관리(신뢰)지수를 평가, 측정해 볼 수 있는 시스템을 만들 수 있도록 준비하고 있다. 또 회계업무 감사매뉴얼도 만들 예정이다.
7. ?관리업무 효율화 위한 아이템 개발해야?
◐ 김병호 관리소장 프로필 ◑
- 한국방송통신대학교 행정학과 졸업
- 전라북도 재산신고 모니터 요원 위촉(1997년)
- 한국일보 시민기자상 수상(2001년)
- 서울시 아파트 관리 우수단지 선정 관련 강서구 평가책임자 활동(2001년)
- 대한민국 주택관리 박람회 공모전 입상(2002년)
- 제25회 에너지관리공단 주최 에너지절약작품 현상 공모 입상(2003년)
- 現 상명대학교 정치경영대학원 2년 재학중(부동산 리츠 전공)
- 現 용인상갈 금화마을 주공4단지 관리소장(주택관리사 제4회)
용인시 상갈주공4단지의 김병호 관리소장은 에너지 절감과 관리업무 효율화를 위한 다양한 활동을 전개하면서 여러 차례 언론의 주목을 받았다.
지난 2001년 정화조 청소 독점의 부당함을 언론에 투고해 시민기자상을 수상했으며 지난 9월에는 에너지관리공단에서 공모한 에너지 절약작품 수기에 당선됐다.
지난 96년 제4회 주택관리사보 자격증을 취득하고 관리현장에 뛰어든 뒤부터 구청의 우수단지 평가팀장으로 활동하고, 시민단체의 에너지절감 세미나에 패널로 참석하는 등 관리업무를 통해 얻은 노하우를 다방면에 걸쳐 발휘하기도 했다.
현재 상명대 대학원에서 부동산학을 전공하면서 학문의 끈을 놓지 않고 있는 김 소장은 ?관리소장이라는 직업이 아주 좋다.?며 ?조금만 더 입주민들의 입장에서 연구․노력한다면 관리비 절감 및 업무의 효율화를 이룰 수 있을 뿐만 아니라 전문 관리자로서의 자긍심도 배가할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있을 것������이라고 말했다.
☞ 최근 에너지관리공단에서 개최한 에너지절약 실천수기 공모에서 수상했는데 입상에 결정적으로 기여한 점이 무엇이라고 생각하는지.
-아파트 관리책임자가 에너지 절감의 중요 주체라는 점과 에너지를 절감하기 위해 혼신의 노력을 기울인 점이 높이 평가된 것 같다.
강서구의 한 아파트에서 근무할 당시 겨울철 최고층과 최저층의 난방민원이 잦아 문제가 되었다. 세대간 온도차를 측정해 보니 2～6℃ 정도의 편차가 있어 일부 동이 난방시간에 비해 열손실이 극심해 항상 춥다는 것을 알아냈다. 즉시 온도계를 구입해 민원발생 세대에 배부하고 ?난방민원발생세대 및 온도체크리스트?라는 업무일지를 새로 만들어 11월부터 다음해 4월까지 관리직원이 야간에 세대를 방문해 온도를 조사했다.
또한 전년도 동일 기간의 사용량을 비교 측정해 절감액을 미리 산정하는 한편 난방민원이 발생하면 에어처리, 스트레이너 청소, 온도조절기 점검 등 기술적 서비스를 제공해 4개월간 4천여만원의 난방비를 절감했다.
이와 함께 관리동과 노인정의 보일러 사용을 억제하고 가스히터를 구입․사용토록 했으며, 입주민들을 상대로 에너지 절약 홍보를 정기적으로 실시했다.
☞ 현재 근무중인 상갈주공4단지의 관리비 절감 현황을 소개한다면.
- 난방 제한 공급으로 난방동력비와 세대난방비용을 절감해 타 단지보다 10～30% 저렴한 단가로 난방을 공급하고 있다. 또 아날로그 전력량계를 디지털 방식으로 교체해 약 40%의 공동전기료 절감도 거뒀다.
특히 단지 내에 은행의 무인점포를 유치해 입주민들의 금융편익을 도모하면서도 월 30만원의 임대수익을 올렸으며, 이동중계기 설치 임대수익(연 6백40만원), 전기요금 자동이체 감면(연 3백만원) 등으로 수익을 증대시키고 있다.
이와 함께 관리직원들의 창의적인 관리비 절감 방안을 이끌어 내기 위해 ?관리비 절감 및 수익증대 창안제도?를 도입, 관리비 절감에 도움이 될 수 있는 아이디어를 제공한 직원에 대해서는 절감분에 상응하는 포상금을 지급하고 승급 인센티브를 부여하고 있다.
☞ 토요 격주 휴무제를 실시하고 시간외 수당을 지급하는 등 직원들의 복리를 위한 제도가 남다른데.
- 관리직원은 관리소의 재산이다. 직원에 대한 배려와 동반자 의식은 관리업무의 질적 향상과 긴밀한 관련이 있다. 이에 따라 토요일에는 격주로 오전 9시부터 오후 5시까지 일하고, 단지 내 공동작업이나 회의 참석시에도 시간외 수당을 지급해 직원들의 사기를 진작시키고 있다. 업무내용에 따라 책임과 권한을 부여하면서 각종 보고서식 및 일지도 일원화해 잡무시간을 줄이고 있다.
현재 관리동 2층에는 직원 휴게실이 마련돼 있어 점심시간에 직원들의 휴식처가 되고 있다.
경비원과 미화원과도 정기적으로 회의를 개최해 애로사항을 수렴하는 한편 항상 경어를 사용하는 등 인격을 존중하는 자세로 관리업무에 임한다. 관리소장이 관리직원들과 입주민들에게 신뢰를 얻고 상호 존중하는 분위기가 조성되면 그 이익은 모두에게 돌아간다는 사실을 명심해야 한다.
☞ 입주민과의 신뢰관계 형성을 위해 가장 필요한 것은.
-?정직?과 ?성실?로 일관해 온 관리경험 중에도 힘들고 어려운 고비는 많았다. 공사 및 용역업체 선정시 전횡을 일삼는 대표회의의 부당함을 그냥 지나칠 수 없어 대항하다가 해고되는 아픔도 겪어야 했다. 관리소장은 입주민들에게 불신을 줄 수 있는 요인은 제거하고 부정에 단호히 대처해야 한다. 이를 계기로 입주민들을 위한 관리가 가장 중요하다는 것을 깨닫게 됐다.
먼저 부녀회와의 유기적인 관계를 강조하고자 한다. 지금 관리하고 있는 상갈주공4단지의 경우는 자재창고를 과감히 부녀회실로 제공하고 부녀회의 부대사업에 협조(기금 수령, 게시물 부착)하면서 투명한 회계관리는 물론 돈독한 관계가 형성됐다.
또한 정기 반상회를 대표회의의 회의날짜와 일치시켜 관리소 업무내용을 전달하고 민원을 즉시 처리하고 있다. 행정기관과도 유기적인 관계를 유지해 무료건강진단이나 문화교실, 주민초청행사 등 입주민들에게 이익이 되는 부분은 게시판 등을 통해 즉시 알려 입주민들의 편의를 돕고 있다. 세대 민원의 신속한 처리를 위한 원스톱 서비스 실시, 전 직원의 동별 전담제 실시 등도 관리소를 신뢰하게 만든 방안 중의 하나다.
☞ 이외에도 관리비 절감을 위한 나만의 관리기법을 공개한다면.
- 단지 내 소방설비의 성능검사를 실시한 뒤 화재보험협회에서 이를 인정할 경우 3～15%까지 보험료가 할인(공지할인, 소화설비 할인, 고액계약 및 특수건물할인 등)되는데도 관리소장들이 이를 잘 몰라 방치하는 경우가 많다. 또한 △기존의 고령자 고용촉진장려금 외 고령자 신규고용장려금 제도 이용 △특충금 등 고정자산의 제2금융권 예치 활용 △낮시간(9시부터 6시까지) 주차장 개방 수익 창출 △협력업체와의 협찬관계 유지 등에 이르기까지 관리비를 절감할 수 있는 방법은 다양하다. 관리소장은 늘 ?입주민에게 무엇을 줄 것인가?를 고민하고 끊임없이 관리비 절감과 관리업무의 효율화를 위한 아이템을 개발해야 한다.
8. ?난방시설의 효율적 관리 위해 관련지식 습득? 변명호소장
난방시설을 본격적으로 가동해야 하는 동절기가 시작됨에 따라 중앙난방 및 지역난방 방식의 각 아파트 관리주체는 난방시설에 대한 일상점검은 물론 안전점검을 마치고 난방 공급을 시작했을 것이다.
난방시설은 아파트의 가장 중요한 시설물 중의 하나라고 꼽을 수 있다. 또한 난방요금은 관리비의 상당부분을 차지하고 있고, 생활과 밀접한 관련이 있기 때문에 입주민들의 관심이 큰 편이다.
올 겨울은 특히 예년보다 일찍 찾아왔을 뿐만 아니라 영하의 기온이 장기간 지속된다는 기상청의 예보가 있어 아파트 난방시설 관리에 더욱 신중을 기해야 할 것이다.
서울시 서대문구 독립문 삼호아파트 변명호 관리소장은 난방시설 관리에 있어 탁월한 노하우를 발휘하는 것으로 정평이 나 있다.
주택관리사 제1회 출신으로 지난 93년부터 아파트 관리업무를 시작한 변 소장은 지금까지 중앙난방은 물론 지역난방, 개별난방 아파트를 두루 거쳐 다양한 경험과 노하우를 축적해 왔으며, 난방비 절감과 난방 효율성 증대 등의 효과로 입주민들로부터 능력을 인정받아 왔다. 또한 최근에는 인근 관리소장들의 난방시설 분야의 자문 역할도 담당하고 있다.
열 관리는 물론 위험물, 고압가스 화학, 환경관리 등 관련 자격증을 상당수 보유한 변 소장은 아파트 난방시설 관리업무에 대해 ?아파트 시설물 중 가장 중요한 난방시설은 무엇보다 관리주체의 지속적인 관련 지식의 습득과 관심을 요한다.?며 ?각 세대에 공급되는 열의 효율을 증대시키기 위해 철저한 일상점검을 생활화해야 하며 방청제․청관제의 적정량 투입, 열 손실의 최소화, 관리직원의 보일러 운전 부주의 예방 등을 통해 쾌적한 주거환경 조성에 이바지해야 한다.?고 말했다.
☞ 아파트 난방시설 관리에 있어 가장 중점을 두어야 할 부분은.
중앙난방 방식이든 지역난방 방식이든 가장 중요한 부분은 수 처리라고 생각한다.
배관의 부식으로 인한 금속의 용출 등으로 음용수가 오염되는 것을 방지하기 위해 첨가하는 수처리제로 지역난방 방식은 방청제, 중앙난방 방식은 청관제를 투입하게 된다.
방청제의 경우 사용 기준은 인산염과 규산염의 농도가 10mg/ℓ를 넘지 않도록 해야 하며 청관제의 경우에도 1백～2백ppm으로 사용 농도가 정해져 있다.
그러나 일부 아파트 단지의 경우 권장 수치에 너무 의존한 나머지 난방시설 상태와는 무관하게 일정량을 투입하는 경우가 있다. 이는 오히려 배관의 부식과 음용수의 오염을 불러올 위험이 있다.
난방시설의 현 상태에 따라 수처리제를 투입해야 하지만 현 상태를 정확히 파악하기란 불가능에 가깝다고 할 수 있다.
그러므로 관리주체는 최근 2～3년 동안 투입된 수처리제의 양과 급탕량, 난방 효율상태 등을 면밀히 체크해 현 상태를 가늠하고 이에 따라 수처리제의 양을 산출하는 것이 효율적이다. 이를 위해 전문 용역업체에 의뢰해 보는 것도 괜찮은 방법이다.
또한 수처리제 선택시 가격면을 너무 고려하기 보다는 가능한 한 KS마크가 있는 공인된 제품을 선택하도록 해야 한다.
☞ 아파트의 열 효율을 저하시키는 원인이 어디에 있다고 보는지.
대표적인 아파트 열 효율 저하 원인으로는 배관의 관리부실을 들 수 있다.
우선 배관 내에 자동으로 발생하는 용존산소(溶存酸素) 제거가 잘 이뤄지지 않을 때 열 효율이 저하된다.
배관 내에는 보일러수가 흐르면서 자동으로 용존산소가 발생한다. 이 용존산소가 세대 내에 들어가게 될 경우 보일러수의 흐름을 방해하거나 막으면서 열 효율을 크게 저하시킨다.
이를 방지․해결하기 위해서는 난방 분배기의 철저한 점검과 관리가 필요하다. 특히 난방 분배기 내 손상된 에어밴트는 즉각 교체하도록 하고 스트레이너의 지속적인 청소작업을 통해 용존산소의 제거를 돕고 열 효율을 유지․증대시킬 수 있도록 해야 한다.
이와 함께 세대로 이어지는 난방 배관상 열 손실도 아파트 열 효율을 저하시키는 큰 원인이다.
기관실에 들어서면 보통 덥거나 뜨겁게 느껴질 것이다. 이 모두 열의 손실이 발생하고 있다는 증거이다. 배관은 각종 부품으로 연결돼 있어 열의 손실이 발생할 가능성이 크다.
점검시 배관을 손으로 직접 만져 보며 금이 가 있는지, 녹이 슬고 보온재가 물을 흡수하지 않았는지 등을 반드시 체크해야 한다. 특히 배관 연결 부위는 열 손실이 집중적으로 발생하는 부위이므로 철저한 관찰과 점검을 요한다.
만약 열 손실이 발생하고 있거나 부식된 부위가 발견되었을 경우 더 이상의 열 손실을 막기 위해 즉시 교체하거나 보수해야 한다. 이를 위해서는 매일 매시간 단위의 철저한 점검이 필요할 것이다.
☞ 중앙난방 방식에서 개별난방 방식으로 전환하는 아파트가 많은데.
입주민들은 좋은 난방조건 속에서 생활할 권리가 있으며 관리주체는 최적의 조건을 조성할 의무를 가지고 있다. 좀더 나은 조건과 환경을 위해 난방방식을 변경하는 것은 입주민과 관리자 모두에게 좋은 결과를 줄 것이다.
그러나 일부 단지에서 난방방식 변경시 충분한 검토와 연구를 거치지 않는 것 같다.
개별난방의 장점이라면 생활양식(출․퇴근 시간 등)이 각기 다른 입주민들이 모두 공평하게 난방과 온수를 사용할 수 있으며 세대 내의 자발적인 에너지 절약이 가능해진다는 점이다. 하지만 개별난방의 온수 공급이 대부분 순간온수 방식이기 때문에 맞벌이 부부나 독신자들에게 적합하다. 반면 입주민들의 생활양식이 비슷하고 4인 이상 가족이 많을 경우 현 상태의 열 효율이 미비하다면 같은 방식을 유지하면서 열 효율을 증대시키는 방안을 수립하는 것이 효율적이다.
따라서 난방방식 변경시 입주민들의 특성과 각 방식별 장․단점을 면밀히 파악한 뒤 신중하게 추진하는 것이 필요하다.
☞ 난방시설의 효율적 관리를 위해 관리주체에 당부하고 싶은 말이 있다면.
효율적인 난방시설 유지관리를 위해 관련 지식 습득에 최선을 다하라고 주문하고 싶다.
지역난방공사 등 각 유관기관들이 아파트 관리주체 등을 대상으로 정기적으로 각종 교육과 세미나를 개최하고 있으며 관련 전문서적도 상당수 출간돼 있다.
난방시설 관리를 소홀히 하게 되면 입주민들의 쾌적한 주거환경 조성은 물론 시설의 조기 마모로 인해 입주민들의 부담 또한 증가한다.
관리주체가 현장에서 유용하게 쓰일 지식 습득에 주력한다면 입주민들이 가장 중요하게 생각하는 열 효율 증진은 물론 입주민들의 부담을 최소화하면서 시설물의 장기적 사용이 가능해진다.
이와 함께 철저한 점검에 임하라고 당부하고 싶다.
아무리 난방시설에 능통한 관리소장이라 하더라도 시설물의 마모시기나 안전사고가 언제 발생할지를 예측할 수 없다. 특히 기온이 급격히 하강하는 혹한기에는 일상점검의 중요성이 더욱 커진다.
담당 직원과 관리소장이 공동으로 난방시설을 순찰하는 시스템을 도입해야 하고 담당 직원의 안전교육에도 철저히 임해야 하며, 점검이 끝난 후 기관일지에 상세히 기입한다면 추후 관리업무에 큰 도움을 줄 것이다.
9. 맞춤형 관리? 실현해 입주민 신뢰 구축
◐ 이주환 관리소장 프로필 및 수상경력 ◑
- 제3회 주택관리사보 자격시험 합격
- 주관협 경기지역회 안양지회장 역임(95년~99년 4월)
- 주관협 중앙회 이사 역임(99년~2000년)
- 경기환경문제연구소 연구원 활동(95년~99년)
- 現 안산태영아파트 관리소장 재임(우리관리주식회사 소속)
- 경기도 살기좋은 아파트 선정(97년 평촌 목련9단지 신동아아파트)
- 경기도 우수관리 단지 선정(2000년 안양 인덕원마을 삼성아파트)
- 사이버빌리지 우수단지 선정(2001년 안양 인덕원마을 삼성아파트)
사람들마다 성격이 제각각이듯 아파트 역시 위치해 있는 지역이나 입주민들의 성향에 따라 전혀 다른 관리모델이 제시되는 경우가 종종 발생한다. 하지만 아파트 각각의 특성에 맞는 관리모델을 개발해 무리 없이 추진해 나간다는 것은 말처럼 쉬운 일이 아닐 것이다.
자신이 관리했던 아파트들을 우수 단지로 탈바꿈시키며 아파트 관리분야에서 ?미다스의 손?으로 불리고 있는 안산 태영아파트의 이주환 관리소장.
이 소장은 10여년 동안 관리업무를 추진해 오며 지난 97년 평촌 목련9단지 신동아아파트가 경기지역 최초로 ?살기좋은 아파트?에 선정되고, 안양시 인덕원마을 삼성아파트가 2000년 경기도 우수관리 단지와 2001년 사이버빌리지 우수단지에 선정되는 등 자신이 근무했던 여러 단지들을 경기지역 우수아파트의 반열에 올려놓았다는 평가를 받고 있다.
이 소장은 자신의 아파트 관리 노하우를 ?맞춤형 관리?라고 자신 있게 말하고 있다. 즉, 관리주체의 관리능력을 평가함에 있어 관리소장 개개인이 갖고 있는 관리기술보다 아파트 입주민들의 성향에 맞는 관리모델을 개발, 적극 실현해 나가는 ?맞춤형 관리?가 무엇보다 필요하다는 것이다.
☞ 지금까지 아파트 관리업무를 추진해 오며 여러 아파트 단지에서 좋은 평가를 받고 있는데.
관리업무를 맡았던 아파트 단지마다 입주민들과의 궁합이 잘 맞았던 것 같다.
지난 95년 8월부터 3년 10개월 동안 근무를 했던 평촌 목련9단지 신동아아파트(10개동 5백78세대)에서는 조경공사를 입주민들과 함께 추진했는데 지금까지도 자연이 살아 숨쉬는 아파트로 정평이 나 있다.
또한 안양시 인덕원마을 삼성아파트(13개동 1천3백14세대)는 아파트 입주민들이 그 어느 단지보다 정이 넘치는 아파트 공동체를 만들고자 노력했다. 이에 따라 아파트 전입세대에게 생활안내서를 나눠주고 주민소식지를 제공하는 등 입주민 화합에 힘을 쏟았다. 평상시부터 생각해 왔던 ?맞춤형 관리?를 실현할 수 있었던 좋은 경험이었던 것 같다.
☞ 아파트 단지마다 적합한 관리를 실현한다는 ?맞춤형 관리?의 개념을 구체적으로 설명한다면.
아파트 단지마다 입주민들이 원하는 관리목표가 다르다고 본다. 입주민들이 원하는 그 목표를 빨리 파악해 적극 실현해 나가는 추진력이 필요하다.
평촌 목련9단지 신동아아파트의 경우 입주민들이 자연 친화적인 단지의 조성을 원했다. 이에 아파트 설계도면을 직접 펼쳐 들고 단지 내에 식재돼 있는 수종의 수량과 규격들을 직접 파악해 나갔다. 이를 통해 시공사에 조경하자 보수를 촉구해 보수비용으로 1억3천여만원을 수령할 수 있었으며, 자체적으로 도매상에서 나무를 구입해 대대적인 조경공사를 추진할 수 있었다.
안양시 인덕원마을 삼성아파트에서는 공동체 모델 발굴에 주력했다. 최초 전입세대는 생활안내서를 나눠주고, 2000년 3월부터는 매월 ?한울타리?라는 주민소식지를 발간해 아파트 입주민에게 이웃간의 따뜻한 정을 느낄 수 있게 했다.
또한 바둑, 서예, 에어로빅, 헬스, 탁구, 뜨개질, 꽃꽂이 교실 등 다양한 문화교실을 운영했으며, 안양시에서 공영사업으로 추진하는 청소년 공부방사업(1백64석 규모)을 단지 내에 유치해 연간 1천3백여만원의 지원금을 제공받을 수 있었다. 이밖에 아파트 홈페이지를 활용해 입주민들의 편익을 증대시키고 입주민 상호간 단합을 이끌어 낸 점도 성공적인 결실이었다.
☞ 올해 초 안산태영아파트에서 관리업무를 맡으면서 난방전환공사를 무리 없이 추진, 지난 10월에는 입주민들로부터 공로패를 받았는데.
올해 초부터 안산태영아파트(11개동 6백72세대)에서 근무하게 됐는데 이 아파트 입주민들은 기존 중앙난방방식의 난방시설이 노후화됨에 따라 지역난방으로의 교체를 강력히 원하고 있었다.
지역난방교체공사 등 대규모 용역공사에서는 무엇보다 입주민들에게 신뢰를 얻을 수 있는 투명한 운영이 필수적이라고 생각한다. 이에 따라 입주자대표회의의 의결을 통해 ?지역난방공동추진위원회 규약?을 제정하고 동대표, 부녀회, 통․반장단, 노인회, 일반 입주민 등으로 지역난방공동추진위원회를 구성, 위원회 내에 기술․홍보․총무재정․법률분과를 두도록 했다.
또한 지역난방교체공사를 실시한 인근의 6개 단지에 대한 표본조사를 실시한 뒤 직접 위원회에서 현장을 방문해 확인토록 했으며, 위원회의 모든 활동사항은 전체 입주민은 물론 외부 건물 소유주들에게까지 서면으로 활동사항을 알려 업무 추진의 투명성을 확보토록 했다. 이처럼 입주민들이 납득할 수 있는 원칙에 의해 공사를 추진하다보니 자연스럽게 입주민들로부터 신뢰를 얻을 수 있었던 것 같다.
☞ 아파트 관리소장들이 자신들의 직무 능력 향상을 위해 어떤 노력을 해야 한다고 생각하는지.
아파트 관리는 총체적인 업무로 그 범위가 광범위할 뿐만 아니라 이론보다는 산 경험이 중요하다. 이에 따라 관리소장들간에 정보를 공유할 수 있는 기회가 자주 마련돼야 하는데 지난 99년도부터 안양과 평촌지역의 관리소장들이 주축이 돼 운영되고 있는 ?주택관리연구회?가 좋은 예일 것이다.
지난 99년 처음 연구회 모임을 결성, 운영해 오며 공부하는 주택관리사가 되기 위해 노력해 왔다. 매월 주제를 정해 상호 발표하고 토론하는 속에 각 단지별로 상이한 경험들을 체득할 수 있었다. 이 같이 자신의 직무 능력을 향상시켜 나가기 위한 관리소장들의 부단한 연구노력이 필요할 것이다.
또한 관리업무를 일종의 입주민을 위한 관리서비스라고 인식하고 서비스 향상을 위한 노력도 잊지 말아야 할 것이다. 정기적으로 무작위로 추출된 입주민들에게 전화를 걸어 관리직원 서비스 만족도를 조사해 관리업무에 반영하는 것도 좋은 방법일 수 있다.
10. 독서와 연구…전문지식 바탕으로 관리비 절감
◐ 임배근 관리소장 주요약력 및 수상경력 ◑
- 방배동 이수아파트 관리소장(1972년)
- 관리소장 연합회 총무(1975년)
- 열관리사회 초대 상임이사(1986년)
- 現 분당 푸른마을아파트 관리소장
- 아름다운아파트 서울시장상 수상(1988년)
몇십년 동안 한 분야에서 일을 한다는 것이 쉽지만은 않다. 특히 이직과 전직이 심한 아파트 관리 분야에서는 더욱 그렇다고 해도 과언이 아니다.
하지만 중도 휴식 없이 32년간을 아파트에서 근무해 온 관리소장이 있어 화제가 되고 있다. 화제의 주인공은 경기 성남시 분당 푸른마을아파트 임배근 관리소장.
임배근 소장은 지난 1972년 4월 방배동 이수아파트를 시작으로 논현동 경복아파트, 대치동 현대아파트, 대치은마아파트, 분당 파크타운아파트 등 지금까지 7개 단지에 근무하며 줄곧 아파트를 지켜왔다.
?32년이나 아파트에서 근무할 수 있었던 비결은 업무로 인한 스트레스를 산행으로 풀면서 항상 전문지식 습득을 위해 항상 공부와 연구에 열중한 데 있는 것 같다.?고 말하는 임 소장은 지난 80년대 초반 최초로 아파트에 근무하면서 쌓은 경험과 지식을 한데 모아 ?아파트 관리 핸드북?이라는 책자를 발간하기도 했다.
또한 임 소장은 아파트와 관련된 직․간접적인 기사, 기능사 자격증만 30개를 보유하고 있으며, 이러한 전문성을 바탕으로 현재 1년에 1억원 이상의 관리비를 절감하고 있다.
☞ 아파트 관리소장으로 32년 동안 근무하면서 힘든 점이 있을 때 어떻게 극복했는지.
나름대로 열심히 근무했지만 입주민 등으로부터 인정 못 받을 때나 안전사고가 발생했을 때는 중도 포기의 유혹도 있었다. 하지만 ?한 우물만을 파라?는 아버님의 가르침에 따라 힘들 때일수록 더 열심히 근무하기 위해 노력해 왔다.
업무로 인한 스트레스를 풀기 위해 매일 하루에 1시간 이상 산에 올라가 땀을 흘린다. 등산을 하면 기분이 좋아져 업무에 더욱 정진할 수 있다.
☞ 오랜 관리경험을 바탕으로 특히 관리비 절감 분야에 두각을 나타내고 있는데.
아파트 관리에서 관리비 절감은 입주민 재산과 밀접한 관계가 있으므로 상당히 중요하다고 본다. 관리인원을 줄여서 관리비를 절감하기보다는 법이나 제도상으로 외부용역을 줘야 하는 부분을 제외한 대부분의 공사를 직원들이 자체적으로 실시하고, 단지 내 시설물의 기술적인 개선을 통해 관리비를 절감하고 있다.
예를 들어 직원들이 지하주차장, 복도 등의 전구를 3파장 전구로 직접 바꾸고, 수목의 전지․전정이나 소독도 직접하며, 지역난방의 자동제어기기 고장시 직원들이 즉시 수리해 열손실을 최대한 줄이고 있다.
특히 경비원들만 방범순찰 활동을 하는 것이 아니라 기술직원들도 시간대별로 순번을 정해 시설물이나 건축물을 비롯해 승강기, 지하주차장 등을 대상으로 순찰하며, 점검 및 예방활동을 통해 에너지 낭비 요인을 막고 있다.
또한 최근에는 외부에 용역을 줄 경우 5천여만원이 소요될 것으로 예상된 단지 내 오수관 보수공사를 자체적으로 실시해 4백여만원의 자재비만을 들여 비용을 줄였다.
이러한 노력 결과 지난 1년 동안 1억원이 넘는 관리비를 절감했다.
☞ 관리비 절감을 위해 자체공사에 필요한 자재를 직접 구입한다던데.
아파트에서 자체적으로 공사시 도매가격으로 자재를 구입하면 비용 절감에 한계가 있다. 따라서 단지 내 각종 공사에 필요한 배관이나 모래, 자갈 등 자재를 공장에 가서 도매가격의 절반 이하 가격으로 구입해 절감 효과를 높이고 있다.
이를 위해 아파트에서 화물차를 구입, 이용하고 있다. 이는 차량구입비와 운영비에 비해 자재를 직접 구입하는 비용의 절감 효과가 더 크기 때문에 가능한 일이다.
또한 관리사무소에서는 화물차를 겨울철 제설 작업에 편리하게 활용하기도 한다.
☞ 아파트에서 자체공사시 한계점은 없는지.
대부분의 아파트에서 자체공사를 실시하지만 전문적이고 기술적인 지식 부족으로 한계가 있어 일부분으로 한정해 공사를 하는 것이 사실이다.
그러나 우리 단지는 법이나 제도상 외부용역을 줘야 하는 부분을 제외하고는 대부분의 공사 등을 자체적으로 실시한다. 이는 관리소장을 비롯한 직원들이 공부나 연구를 통해 얻은 전문적인 지식이 있기 때문에 가능하다.
이를 위해 평상시 아파트와 관련된 기술서적을 많이 읽어 열관리, 냉동, 고압가스, 소방설비 등 관련 기사 및 기능사 자격증을 30개나 취득할 정도로 전문성을 높이려고 하며, 기술직원이나 경비, 입주민 등과 많은 대화를 통해 지식을 습득하기도 한다.
또한 이렇게 쌓은 전문지식을 직원들에게 교육시키고, 공부․연구토록 해 직원들도 전문성을 갖도록 하고 있다.
따라서 아파트 자동제어기기 등 시설물의 전문지식이나 수목 소독에 필요한 약품이나 시기, 방법 등을 알고 있어 자체공사가 가능하며, 외부에 용역을 주었을 때와 비교해 질적으로 큰 차이가 없다는 평가를 받고 있다.
☞ 자체공사를 하면 직원들의 업무량이 늘게 돼 사기저하로 이어질 우려가 있는데 이에 대한 대책은.
직원들이 기본 업무 외에 공사에 투입되기 때문에 사기저하로 이어질 것을 우려해 직원들에게 그에 상응한 대우를 해준다.
먼저 직원들의 급여를 개인능력과 경력, 업무기여도 등을 종합적으로 고려해 인상한다. 따라서 어떤 직원의 경우 최고 32%까지 급여가 인상된 경우도 있다. 이는 열심히 근무한 직원들에게는 그만큼의 대우를 해 사기저하를 막고 업무효율을 높이기 위함이다.
특히 직원들이 업무시간을 초과하여 근무하면 이를 정확히 계산해 수당으로 지급한다.
또한 32년을 관리소장으로 근무하면서 직원들로부터 시말서를 받거나 해고한 적이 한번도 없다. 물론 단지에서 크고 작은 안전사고도 있었지만 직원들을 문책하거나 책임을 묻기보다는 이를 계기로 더 열심히 하도록 격려하는 것이 효율적이기 때문이다.
☞ 아파트 관리에 있어 중요하게 생각하는 부분이 있다면.
아파트 관리에 있어 최우선적으로 고려돼야 할 부분은 안전관리다. 안전관리를 소홀히하여 입주민이나 직원들에게 인적․재산적 피해를 주면 안된다. 안전관리에 대한 고려 없이는 관리비 절감도 의미 없는 일이다.
평소에 아파트가 내 재산이라는 생각으로 ?내 집일 같이만 하자?라는 신념으로 업무에 임하고 있다.
11. 중간관리자 양성해 업무 지휘계통 확립
◐ 한성원 관리소장 프로필 ◑
1981 한국도시개발(주) 아파트 건축현장 관리 책임자
1984 인천시 부평현대아파트 관리소장
1989 인천시 부평산곡3동 동장
1999 주택관리사(보) 자격 취득
2000 서울 동대문구 전농우성아파트 관리소장(동대문구 최우수 단지)
2001 전농우성아파트 관리소장(서울시 아파트 관리 우수단지)
2003 서울 노원구 월계고층아파트(서울시 아파트 관리 우수단지 대상)
일정 규모 이상의 아파트에는 전기, 기계, 영선, 경리, 경비, 청소 등의 다양한 분야에서 직원들이 고유의 업무를 담당하면서 톱니바퀴처럼 맞물려 관리업무를 진행하고 있다.
아파트 관리소장은 관리소의 총 책임자로서 업무를 지휘하고 관리직원들을 교육하는 역할을 담당하게 된다.
현재 서울 노원구 월계고층아파트의 관리책임자로 근무중인 한성원 소장은 ?92명의 관리직원들이 혼연일체가 되어 발빠르게 움직여 주니 단지가 발전할 수밖에 없다.?며 ?올해 서울시 아파트 관리 우수단지 평가에서 대상을 거머쥘 수 있게 한 원인은 중간관리자들이 적극성을 띄고 관리소장의 업무지시를 수행하도록 심혈을 기울여 왔기 때문?이라고 말했다.
한 소장은 우리 나라 아파트 건축의 원조라 할 수 있는 한국도시개발(주)에서 3년여간 아파트 건축현장 책임자로 활동한 뒤 동장 등을 거치며 쌓은 기술 및 인사행정 경험을 바탕으로 현재 월계고층아파트 관리직원들의 신뢰와 존경을 받고 있다.
☞ 효율적인 아파트 관리를 위해 중간관리자의 역할을 강조하고 있는 이유는.
아파트 관리업무는 관리직원들이 막중한 책임의식을 지니고 업무를 수행하느냐의 여부에 따라 결과적으로 질적인 차이가 판가름난다.
특히 중간관리자는 관리직원들이 스스로 움직이고 손발이 맞아 떨어질 수 있도록 현장에서 이들을 지도하고 이끌어 주는 역할을 하게 된다.
따라서 아파트 관리업무 가운데 각 분야별로 지도력 있는 책임자를 양성한다면 관리소장의 업무지시가 일사천리로 수행되고 직원들의 화합이 저절로 이루어지는 효과를 볼 수 있다.
☞ 책임있는 중간관리자의 양성을 위한 방안이라면.
먼저 적절한 급여와 인격적인 대우가 필수적이다. 중간관리자가 일반 관리직원들을 이끌 수 있도록 관리소장이 책임과 권한을 부여해 스스로 업무를 처리할 수 있는 분위기를 조성해 주는 것이 중요하다.
중간관리자를 믿고 업무를 맡기면 관리자들이 성취감을 느끼고 업무에 대한 동기부여가 원만히 이뤄질 뿐만 아니라 일반 관리직원들에게도 업무에 대한 자부심과 책임감을 심어줄 수 있는 계기가 된다.
이를 위해 주기적으로 전기, 기계, 관리, 영선, 경비반장 등을 대상으로 관리자 회의를 개최해 격려하고 업무에 대한 책임감을 불어넣어 주고 있다. 또한 매월 관리직원들을 대상으로 기술 및 안전교육을 실시해 철저한 업무수행을 독려하고 있다.
☞ 업무지휘계통이 정해져 있다 하더라도 관리직원들의 사기가 저하될 경우 업무수행에 차질이 생길 수도 있는데.
아파트 관리직원들의 사기가 저하되는 가장 큰 이유 중의 하나는 관리소장이 자주 바뀌어 관리직원들이 자리를 못 잡거나 동대표들이 관리업무를 마음대로 처리하는 등의 폐단이 발생할 경우이다.
특히 입주민이나 동대표들이 관리소장을 거치지 않고 안 되는 일을 억지로 시키거나 입주민들간 감정싸움으로 상반된 업무를 하도록 종용할 때 관리직원들은 지휘계통이 무너져 갈등을 느끼게 된다.
이를 위해 관리소장은 동대표들이 관리업무에 대한 감시․감독이라는 본연의 업무를 수행하게끔 하고, 관리업무에 대한 업무지휘계통이 바로 설 수 있도록 관리직원들을 교육하고 직원들에게 신뢰를 주어야 한다.
☞ 중간관리자에게도 일반 관리직원들에게 업무를 수행하게 하기 위한 일반화된 지침이 필요할 것 같은데.
중간관리자에게 책임과 권한을 부여하더라도 관리업무에 필요한 중추적 사항은 관리소장이 최종 결재하고 지시하기 때문에 각 분야별로 필수지침을 만들어 관리자들에게 교육시키고 있다.
분야별 업무가 체계화되고 규격화되도록 하기 위해 위탁관리회사에서 내놓은 ?관리소장 필수지침?을 단지의 상황과 분야별 관리업무에 맞게 수정․보완해 교육을 실시하고 있다.
이에 따라 중간관리자를 믿고 업무를 맡길 수 있는 기본적인 토대가 마련됐다.
☞ 지난 84년 부평현대아파트를 시작으로 지금까지 4개 단지의 관리소장으로 재직하면서 기억에 남는 에피소드가 있다면.
아파트의 경비원들이 근무시간에 자주 조는 문제가 있다는 입주민들의 지적이 잇따르자 이를 해결하기 위한 아이디어를 직접 내 시행한 적이 있다.
경비원들에게 차량의 먼지털이와 칼을 가는 숫돌을 하나씩 제공해 졸릴 때마다 단지 내 차량의 먼지를 털어 주고 필요할 경우 입주민들의 칼을 직접 갈아주도록 한 것이다.
이렇게 되다 보니 입주민들이 아침에 깨끗해진 차량을 보고 수고하시라며 경비원들에게 음식을 가져다 주고 고맙다는 인사를 자주 건네게 되었고, 경비원들의 업무태도도 확연히 달라졌다.
또 한밤중에 칼을 가는 경비원들이 무서웠던지 도둑도 들지 않아 입주민들의 큰 호응을 얻었다.
지금은 경비원들에게 칼을 갈게 하는 업무는 지시할 수 없으나 차량 먼지털기와 칼 갈기를 열심히 했던 경비원들이 입주민들의 많은 사랑을 받았던 것이 기억에 남는다.
☞ 아파트 관리업무에 필요한 관리소장의 기본적인 자세는.
관리소장은 관리업무의 저변에 항상 입주민을 위한 철학이 깔려 있어야 한다.
서울 동대문구 전농우성아파트 근무 당시 인근 아파트의 신축으로 입주민들이 소음, 분진, 크랙 등의 피해를 입게 되자 건설사에 손해배상을 청구했다. 그런데 오히려 건설사측에서 우성아파트의 건설 당시 인근 건물의 지지를 위해 땅 속에 박은 earth anchor의 철거동의를 해 주지 않아 공사가 4개월간 지연됐다는 이유로 40억원의 공사지체상금을 입주민들에게 청구했다.
이렇게 되자 직접 우성건설의 공무과장을 만나 당시의 법률 관계 등을 파악해 입주민들의 동의사항이 아니라는 법리를 주장, 결국 10억원의 손해배상액을 받아 냈다.
이는 관리소장의 고유업무 범위에서는 벗어난 것이지만 입주민을 위한 관리가 기본이 돼야 한다는 것을 실천한 사례로 기억에 남는다.
12. 입주민들이 원하는 관리로 아파트 가치 증대
◑ 고왕영 관리소장 프로필 및 수상경력 ◐
- 정보통신부(前 체신부) 통신분야 근무(1960년～1970년)
- 경제기획원 산업통계분야 근무(1970년～1975년)
- 현대건설(주) 노무, 인사, 자재분야 관리책임자 역임(1976년～1988년)
- 제1회 주택관리사보 자격시험 합격
- 現 서울시 동작구 노량진우성아파트 관리소장 재임
- 광명시 최우수 단지 선정(2001년 광명시 하안주공10단지)
- 서울시 성동구 우수단지 선정(2002년 행당대림아파트)
?입주민들은 아파트의 가치 증대를 원하고 있으며 모든 관리업무는 입주민들이 무엇에 관심이 있고 어떤 것을 원하는지에 초점을 맞춰 진행해야 합니다.?
아파트 관리업무는 각종 시설물의 무결점을 확보해 입주민들의 안전을 도모하고, 합리적으로 비용을 지출하는 것에 목적을 두고 있어 관리업무에 따라 아파트의 가치가 매겨지기도 한다.
서울시 동작구 노량진우성아파트(7개동 9백1세대) 고왕영 소장은 이러한 점에 착안해 항상 입주민들의 의견에 귀를 기울이고 있다.
입주민들은 아파트의 가치 증대를 원하고 있으므로 입주민들의 의견이 반영된 아파트 관리업무는 아파트의 가치 증대로 이어지는 지름길이 될 수 있다고 믿기 때문이다.
고 소장은 이를 목표로 삼고 관리업무를 진행해 온 결과 지난 2001년 광명시 하안주공10단지 근무시 광명시로부터 최우수 아파트상을, 지난 2002년 서울시 행당대림아파트 근무시 관할 구청으로부터 우수단지상을 수상하는 등 성과를 거뒀으며 아파트의 가치를 향상시켰다는 평가를 얻고 있다.
고 소장은 ?입주민들이 원하는 것은 아파트 관리업무의 기본 방향이자 관리자의 업무 목표가 된다.?고 강조하고 있다.
☞ 입주민들이 원하는 아파트의 모습이 관리목표라고 했는데.
관리업무를 진행함에 있어 입주민들이 원하는 아파트를 조성하기란 매우 어렵지만 그것을 달성하기 위해 경주하는 것은 관리자의 기본 자세라고 생각한다.
입주민들은 자신이 살고 있는 아파트가 안전하고 쾌적하며 합리적인 상태로 조성․유지되길 바라고 있으며, 이는 아파트의 가치를 증명하는 것이다.
각종 시설물의 무결점을 확보해 입주민들이 마음놓고 생활할 수 있게 하고 24시간 쾌적한 상태를 유지하기 위해 아파트 환경을 가꾸고 보호하는 것은 관리자의 부단한 노력과 관심을 요한다.
☞ 입주민들이 원하는 아파트를 조성하기 위해 어떠한 노력을 기울이고 있는지.
입주민들이 원하는 아파트를 조성한다는 것은 아파트의 가치를 증대시키는 것과 일맥상통한다. 아파트의 가격뿐만이 아니라 입주민들이 가지는 주거만족도 또한 아파트의 가치를 상징한다고 할 수 있다.
이를 위해 항상 대표회의 구성원을 비롯해 각 자생단체 회원, 입주민들의 의견 수렴을 위해 최선을 다하고 있다.
관리사무소에 직접 들러 민원을 제기하는 입주민들은 물론이고 관리사무소가 어디에 위치해 있는지도 모르는 입주민들에게도 찾아가 그들이 원하는 아파트의 모습을 스케치하려고 노력하고 있다.
최근에는 홈페이지와 이메일 등을 통해서도 입주민들이 가진 생각과 의견을 관리업무에 반영하고 있으며 이러한 노력은 입주민들의 큰 호응을 얻고 있다.
☞ 2001년과 2002년에 지자체로부터 우수단지상을 수상했는데.
2001년 광명시 하안주공10단지 근무시 광명시로부터 최우수 단지상을 수상했고, 2002년 행당대림아파트 근무시에는 성동구로부터 우수단지상을 수상했다.
하안주공10단지 입주민들은 무엇보다 쾌적한 주거환경에 대한 관심이 컸다. 특히 아파트 조경에 대해 상당한 불만을 가지고 있었으며, 단지 내 수목의 재배치와 새로운 수종의 식재를 요구하고 있었다.
이에 따라 약 1년여에 걸쳐 은행나무 수백 그루를 가로수로 식재했으며, 줄장미 등 수십종의 화훼류를 식재해 단지 내에서 화사함이 느껴지도록 했다.
또한 행당대림아파트 입주민들은 에너지 절약에 대해 깊은 관심을 나타내고 있었다. 난방설비의 노후화로 인해 난방효율이 매우 낮았기 때문이다.
이에 대표회의와 에너지관리공단 관계자 등과 여러 차례 협의를 거쳐 폐열회수기와 절전형 전등을 저렴한 비용을 들여 설치했다.
이러한 사업들 모두 당시 입주민들이 가지고 있었던 오랜 숙원이었으며 입주민들의 신뢰를 쌓을 수 있는 계기가 되었다.
☞ 현재 근무하고 있는 단지의 통합보안시스템 설치도 그러한 차원에서 실시됐는지.
현재 근무하고 있는 노량진우성아파트에서도 입주민들의 의견 수렴과 이를 바탕으로 한 관리업무 진행에 최선을 다하고 있다.
현 근무단지의 입주민들은 각종 강․절도 범죄에 대해 매우 불안하게 생각하고 있어 보안․방범시설에 대한 보완이 시급했다.
이에 지난해 입주민들의 관심에 비해 경비원들의 직무능력은 현저히 낮아 입주민들이 원하는 아파트 보안상태를 유지하기 위해서는 좀더 많은 인력이 소요되는 것으로 예상된다는 점을 대표회의에 보고했다.
또한 관리소장으로 근무하기 전 체신부 통신분야에서 쌓았던 경험과 전문가들의 자문을 바탕으로 단지 내에 통합보안시스템이 설치될 경우 방범 효율성을 극대화할 수 있다는 분석을 도출하고 이 또한 대표회의에 보고했다.
이에 대표회의는 아파트 보안상태의 완벽함을 기하기 위해 단지 내에 통합보안시스템을 설치키로 의결, 공사를 마치고 지난 1월부터 가동에 들어갔으며 현재 아파트 보안상태는 완벽에 가깝게 유지되고 있어 입주민들의 호응을 얻고 있다.
☞ 아파트의 가치 증대를 위한 관리소장의 자세는 어떠해야 한다고 보는지.
관리사무소는 아파트의 행정부이며 관리소장은 입주민들의 손과 발이다.
입주민들의 신뢰를 얻기 위해서는 입주민들과 항상 접촉해야 하고 그들이 무엇을 바라고 원하는지 파악하는 일이 우선돼야 한다. 또한 단지의 특성과 입주민들의 성향에 관심을 가지는 것도 필요할 것이다.
모든 관리업무를 입주민들이 무엇에 관심이 있고 어떤 것을 원하는지에 초점을 맞춰 진행한다면 입주민들이 원하는 아파트의 가치 증대를 이룰 수 있을 것이다.
13. ?정보 활용도 높여 아파트 장수명화 이뤄내야? 유백열소장
21세기를 정보화시대라고 말하지만 아파트 관리업무와 관련된 정보를 체계적으로 활용하기는 쉽지 않은 일이다.
인터넷, TV방송, 신문매체 등 날마다 쏟아져 나오는 엄청난 양의 정보 홍수 속에 관련 지식들을 자신의 것으로 만드는 일은 여전히 개인의 몫이기 때문이다.
경기 파주시 송촌토파즈아파트에 근무하고 있는 유백열 관리소장은 아파트와 관련된 정보를 체계적으로 정리해 이를 현장에 효율적으로 적용해 오고 있다는 주위의 평가를 받고 있다.
또한 유 소장은 자신이 수집한 각종 정보들을 인터넷 등을 이용해 타 단지의 관리소장들과 나누며 ?정보 나눔이?의 역할도 톡톡히 해내고 있다.
유 소장은 ?정보는 나누면 배의 효과를 거둘 수 있다.?며 ?아파트 관리 정보의 효율적인 활용을 통해 아파트 건축물의 수명을 1백년으로 늘이는 ?장수명화 운동?을 전국적으로 펼쳐 나가야 한다.?고 주장하고 있다.
☞ 아파트 관리와 관련된 정보들을 체계적으로 관리해 오고 있다는 평가를 듣고 있는데.
- 아파트 입주민들의 생명과 재산을 책임지고 있는 관리소장은 아파트 내의 다양한 관리업무를 수행해야 하는 만큼 관련 정보의 습득도 남달라야 한다고 생각한다.
이에 따라 관리소장이 알아야 할 관리업무를 가스, 리모델링, 장기수선계획, 조경, 난방, 홈페이지 운영 등 1백여가지로 구분해 각 분야별 스크랩(신문, 질의회신, 연구자료, 인터넷 및 개인자료 등)을 해 오고 있다.
또한 서울, 부천, 수원, 용인, 인천 등 각 지역의 아파트에서 수집한 1백50여개 의 관리비 부과내역서도 연간 아파트 관리계획을 수립하는데 큰 도움이 되고 있다.
이와 함께 주택관계 법령을 가나다순으로 다시 정리해 해당 조항을 손쉽게 찾아볼 수 있도록 했는데 이 자료는 대한주택관리사협회 홈페이지 등 인터넷에 공개한 바 있다.
☞ 관련 자료들을 어떤 기준에 의해 수집․정리하고 있으며 현장에서의 활용은.
- 지난 92년부터 6년여간에 걸쳐 (사)한국기업정책연구소에서 회계업무를 담당하며 몸에 익은 체계적인 자료정리 습관이 많은 도움을 준 것 같다.
우선 자료는 아파트 관리 관련 전문신문 등 각종 언론매체와 인터넷 등을 통해 수집하고 있으며, 관련 자료는 꼼꼼하게 분야별로 나눠 스크랩하고 있다.
자료는 아파트 관리의 전 분야를 포괄하고 있는데 구체적으로 ▲가스 ▲관리규약 ▲난방 ▲노동 ▲관리소장 ▲리모델링 ▲배관 ▲부녀회 ▲세무 ▲수선유지 ▲애완동물 ▲에너지 ▲ 위탁관리 ▲입주관리 ▲입주자대표회의 ▲장기수선계획 ▲전기 ▲홈페이지 관리 ▲하자보수 등 총 1백여개의 분야로 분류하고 있으며, 국가기관의 문서분류방법을 이용해 가나다순으로 정리(공통주제는 복수 수집)해 오고 있다.
또한 동대표에게 필요한 정보들은 별도로 스크랩해 대표회의 때 제공하는 한편 ?아파트 수명 1백년 만들기? 등 관심 주제별로도 자료를 수집하고 있는데 이는 아파트 입주민들에게 단지 내 유지관리 업무 추진에 대한 근거자료로 활용되며 △연․월중 관리업무 행사 및 계획 △더 좋은 아파트 만들기 사업계획 등 장기적인 관리업무 수행에도 많은 도움이 되고 있다.
☞ 아파트의 장수명화를 위해 적절한 유지보수가 필요하다는 주장을 제기한 바 있는데.
- 아파트 관리업무에 종사하기 전인 지난 94년 11월 동대표의 신분으로 고양YMCA에서 주최한 ?제1차 아파트학교?에 참여하며 아파트 장수명화의 필요성을 절감했다.
이에 지난 99년에는 ?범국민 주인의식 함양 및 공동주택 주요시설 장기수선계획 수립 실시를 위한 긴급 제안?을 건교부 장관에게 제출, 특별수선충당금의 현실화와 전문인력에 의한 유지관리의 필요성을 주장한 바 있다.
지난 2000년 대한주택공사의 자료에 의하면 우리 나라의 주택 수명은 영국의 7분의 1, 미국의 5분의 1 수준에 불과하다. 이러함에도 불구하고 지난 2001년 건교부에서 전국 시․도의 10년 이상된 1천5백93개 아파트 단지를 조사한 결과에 따르면 1세대당 적립된 장기수선충당금이 평균 26만7천원에 불과해 향후 아파트의 적절한 유지보수에 어려움이 많을 것으로 판단되고 있다.
이를 개선하기 위해 최근 부산지역을 중심으로 ?아파트 1백년 살기 운동? 등이 전개되고 있는데 그 어느 때보다 관리주체의 역량이 필요한 시점이다.
☞ 아파트 입주민과 관리주체는 건축물의 장수명화를 위해 어떠한 노력을 기울여야 하는지.
- 아파트 장수명화를 위해서는 관리주체는 물론 입주민들도 관리 관련 정보의 습득을 게을리 해선 안 된다. 아파트 동별 대표자들은 물론 부녀회원 역시 아파트 관리 관련 전문신문을 정독하는 등 노력을 기울여 아파트의 유지관리 분야에 대한 감각을 키워야 할 것이다.
최근 주택법령에 지자체에서 동별 대표자들에게 대표회의 운영에 필요한 교육을 시킬 수 있도록 명시한 것은 반가운 조치가 아닐 수 없다.
현재 송촌토파즈아파트에서는 입주민들을 대상으로 아파트 현장 견학을 추진하고 있다.
입주민들이 관리주체와 함께 ▲아파트 옥상 ▲승강기 기계실 ▲전기 및 발전기실 ▲미화원 휴게실 ▲지하주차장 ▲관리사무소 등 단지 내 주요 시설을 돌아보게 되면 아파트 유지관리 업무에 대한 전반적인 이해도 높아질 것이다.
이와 함께 아파트 현장에도 기업의 경영 마인드를 도입, 관리직원들이 의욕을 가지고 아파트 관리업무를 수행할 수 있도록 근무조건도 점차 개선시켜 나갈 계획이다.
☞ 관리소장으로서 지켜나갈 관리업무에 대한 소신이 있다면.
- 관리사무소 한 켠에는 ?말보다 행동 먼저, 남보다 내가 먼저?라는 표어가 붙어 있다.
이는 아파트 관리업무에 종사하는 모든 사람들과 함께 지켜나가고 싶은 행동지침이다.
관리소장은 아파트의 입주민의 생명과 재산을 보호해야 하는 중요한 임무를 맡고 있다. 남보다 먼저 관련 정보를 습득해 행동으로 실천할 수 있는 자만이 21세기 정보화 시대를 자신있게 맞이할 수 있을것이다.
14. 쓰레기․방범문제 등 입주 아파트 현안 해결
◐ 최영민 관리소장 프로필 ◑
제5회 주택관리사보 자격시험 합격
1999년 강남 수서한아름아파트 근무
2001년 용산 이촌 동아그린아파트 근무
2002년 상동 써미트빌아파트 근무
2002년 현 관악푸르지오아파트 근무
2001년 서광산업개발 대표이사 표창장 수상
2001년 동아그린아파트 입주자대표회장 표창장 수상
2003년 경기지방공사 사장 감사패 수상
2004년 대우건설 사장 표창장 수상
?시작이 반이다.?라는 말이 있듯이 시작은 어떤 일에 있어서 매우 중요하다고 해도 과언이 아니다. 이는 아파트 관리에 있어서도 예외가 될 수 없다. 그만큼 입주 아파트의 관리는 중요하며, 체계적으로 이뤄져야 한다.
이러한 가운데 입주 아파트를 체계적으로 관리하고 쓰레기 문제 등 입주 단지의 현안 해결에 능숙함을 발휘한 아파트 관리소장이 있다. 그 주인공은 관악푸르지오아파트 최영민 관리소장.
최 소장은 시행사와 시공사로부터 각각 공로상과 표창장을 받을 정도로 아파트 입주 단지 관리를 잘하기로 업계에서 소문이 자자하다.
?초기 입주 관리를 성공하지 못하면 향후 지속될 아파트 관리는 결국 실패로 돌아갈 수밖에 없다.?며 입주 아파트 관리의 중요성을 강조하는 최 소장을 만나 입주 아파트 관리의 노하우를 들어봤다.
▶ 입주 단지 관리를 위해 준비과정에서 가장 중요한 것이 있다면.
가장 중요한 것은 입주 전 직원들의 신속한 충원과 적정한 교육훈련이다. 관리소장이 아무리 훌륭한 계획을 세워서 진행하더라도 직원들이 제대로 따라주지 못하면 의미가 없기 때문이다.
관리소장은 입주 전에 좋은 직원을 뽑아 적재적소에 배치하고 반복적으로 교육 훈련을 실시해야 한다. 우리 단지의 경우 기술직원은 기술과장이, 관리직원과 경비․청소인력은 관리과장 등 각 과장들의 책임하에 직원교육을 진행했다.
또한 교육훈련 못지 않게 직원들간 단합도 중요하다고 생각해 회식 등 직원들이 단합할 수 있는 기회를 많이 마련했다. 그 결과 직원들간 손발이 잘 맞아 업무 진행이 빨라졌고, 지금까지 직원들이 중도 이탈하는 사례가 발생하지 않았다.
▶ 아파트 입주시 많은 어려움을 겪는 쓰레기 처리 문제를 어떻게 해결했는지.
입주하는 세대가 많은 날은 하루에도 1백세대가 넘어 단지 내에 쓰레기 더미가 산처럼 쌓이기 일쑤이므로 쓰레기 배출장소를 최소화하고 신속하게 처리했다. 우리 단지는 23개동 2천1백4세대로 대단위 단지이기 때문에 처음에는 2곳에서 쓰레기를 모아 처리하다 지금은 1곳으로 최소화했다. 이를 위해 관리소에서는 차량을 임대해 직원들이 수시로 쓰레기를 한 곳으로 모아 당일 배출했다.
그럼에도 불구하고 처리비용이 적지 않아 결국에는 주민들이 부담해야 하는 문제를 해결하기 위해 시행사 및 시공사와의 협의로 입주 기간 내에 제한적으로 상행위를 허용해 이들 업체들과 재활용업체, 폐기물업체들이 컨소시엄을 구성, 입주기간 중 단지 내 발생하는 전 쓰레기를 처리하도록 해 입주민들에게 비용을 부담시키지 않았다.
▶ 타단지와 비교해 차별화된 점을 꼽는다면.
먼저 타단지와 차별화된 점은 입주 쓰레기 문제 해결뿐 아니라 단지 내 담배 꽁초하나 떨어져 있지 않도록 환경문제에 신경을 썼다. 이를 위해 직원들에게 ?입주 초기에는 직원 모두가 청소부라고 생각하자?며 환경문제에 신경 쓰도록 독려해 지금은 입주 단지라고 믿기지 않을 정도로 깨끗하다는 평가를 받고 있다.
이는 시공사와의 유기적인 협조가 있어 가능했다. 입주 초기 관리소장은 시공사와 협정을 맺어 관리소에서는 쓰레기 처리문제 등 환경문제를, 시공사 현장근무자들은 하자문제와 시설물 유지 등을 각각 담당하도록 했다. 이러한 시공사와의 업무분장을 통한 유기적인 협조로 입주시 발생할 수 있는 혼란을 막고 효율적인 업무처리를 할 수 있었다.
또한 입주 초 직원들의 당직 근무를 최소화해 직원들을 주간에 적극 투입했으며, 단지 내 차량동선을 파악해 차량흐름을 원활히 하는 등 입주여건 조성에 앞장서 왔다.
▶ 입주 단지의 관리책임자로 근무하면서 애로점은 어떻게 해결했는지.
관리소장이 입주 준비를 할 수 있는 선투입 기간이 너무 짧아 어려움이 많다. 대부분 일주일 밖에 되지 않아 그 기간에 직원들 채용부터 입주계획 등 모든 준비를 마쳐야 한다.
이에 따라 최근 입주 단지 관리 경험과 기술의 노하우를 축적해 둔 각종 자료를 활용한 것이 많은 도움이 됐다. 입주 스케줄을 정리해 둔 자료를 적절히 보완하고 홍보문안 등 문서도 기존의 자료를 효율적으로 활용했다.
특히 기존 아파트에 비해 입주 아파트는 외부인의 방문이 많다 보니 직원 등을 사칭한 범죄가 발생하는 등 방범에 많이 취약하다. 따라서 직원들의 제복과 명찰 준비를 입주일부터 지급, 착용토록 해 직원들과 입주민(외부인)들을 구분해 방범강화에 주력했다. 아울러 입주민들을 대상으로 거의 매일 홍보방송을 통해 도난사고에 주의토록 했다.
그 결과 입주시부터 지금까지 도난사고 등 각종 사건이 한 건도 발생하지 않았다.
▶ 최근 사회적 문제가 되고 있는 세대 불법 구조변경 문제는 어떻게 해결했는지.
먼저 세대 구조변경과 관련해 행위허가 대상과 금지 대상을 단지 내 공고 등을 통해 입주민들에게 협조해 줄 것을 지속적으로 홍보하고 있다.
특히 인테리어 업자의 통제에 주력했다. 인테리어 업자와 연석회의를 개최해 불법 구조변경을 하지 않도록 협조를 구하는 동시에 인테리어 업자들부터 각서를 받기도 했다. 이를 어기는 인테리어 업자에게는 단지 내 출입을 금지시키고 광고를 못하게 하는 등 강력한 조치를 취했다.
또 세대 베란다에 난방코일을 넣어 확장하는 것을 막기 위해 단지 내 시멘트나 모래 등의 반입을 통제하고, ?보여주는 집?의 경우도 구조변경을 못하게 했다.
그 결과 불법 구조변경 세대를 찾을 수 없는 성과를 얻었다.
▶ 향후 계획 등이 있다면.
아파트 입주가 끝나면 단지 내 음악회를 유치하는 등 입주민들이 문화혜택을 누릴 수 있도록 해 삭막한 도시환경을 바꾸도록 할 것이다.
또한 아파트 입주 관리의 문제점을 정리, 해결방안을 제시한 제안서를 건설회사나 위탁업체에 보내 입주 단지 관리문화를 정착시키는 데 앞장서고 싶다.
15.?아파트 공유공간 리모델링으로 커뮤니티 활성화?
◐ 한상삼 관리소장 프로필 ◑
1976 대한주택공사 업무과장, 후생부장, 주택관리부장 등 역임
1993 연세대학교 행정대학원 도시행정학 석사
1998 서울 노원구 중계주공9단지 관리소장(서울시 푸른마을상 최우수상 및 노원구 우수 단지)
2000 숙명여자대학교 행정학과 주택정책론 및 토지정책론 강의
2001 서울 노원구 월계주공1단지 관리소장(노원구 최우수 단지 및 주공 커뮤니티 활성화 시범 단지)
2002 광명하안13단지 관리소장(주공 커뮤니티 활성화 시범 단지)
2004 분당한솔7단지 관리소장
아파트 단지를 정이 넘치는 공간으로 만들기 위해 많은 관리주체와 입주민들이 다양한 시도를 하고 있다.
분당한솔7단지 한상삼 관리소장은 ?커뮤니티 활성화?가 관리업무에서 빼놓을 수 없는 조건임을 강조하면서 지난 98년 중계주공9단지를 거쳐 월계주공1단지, 광명하안13단지에 이르기까지 아파트 단지 곳곳을 입주민들의 쉼터이자 주민간 만남의 장소로 활용해 자타가 공인하는 살기좋은 아파트를 만들었다.
한 소장은 관할 지자체와 시민단체, 복지관 등 유관기관과 유기적인 협조체제를 구축, 아파트 공유공간을 리모델링해 환경을 크게 개선시키고 입주민들간의 커뮤니티를 활성화하는 일석이조의 성과를 거둬 ?영구임대아파트의 관리를 한 단계 업그레이드시켰다.?는 평을 얻고 있다.
▶ 커뮤니티 공간이 될 수 있는 단지 내의 공유공간은 무엇을 말하며, 공유공간이 입주민들에게 갖는 의미는.
단지 내의 엘리베이터와 복도, 피로티에서부터 나무 그늘, 어린이놀이터, 정자, 각종 체육시설(농구장, 게이트볼장, 인라인 스케이트장), 복지관, 관리소, 상가(슈퍼, 병원, 미용실 등)주변, 산책로, 보도 등은 모두 입주민들이 오며 가며 만날 수 있는 커뮤니티의 장이다. 이런 공간을 얼마나 입주민들이 자주 이용할 수 있는 공간으로 활성화하느냐에 따라 이웃이 교류하고 정이 넘치는 공간으로 탈바꿈할 수 있다.
아파트 공유공간은 입주민들이 휴식을 취하고 가벼운 운동을 할 수 있는 ?공원?이자 이웃간에 교감을 형성하는 ?만남의 장소?이며 정서적인 ?치료의 공간?이다.
▶ 주택공사에서 실시한 ?커뮤니티 활성화? 시범 아파트에 두 차례 모두 선정되는 쾌거를 이뤘는데, 공유공간을 리모델링한 구체적인 사례를 소개한다면.
월계1단지에서는 먼저 삭막했던 담장에 벽화를 그리고 꽃나무를 단지 곳곳에 식재해 사계절 꽃이 피는 단지로 탈바꿈시켰다. 특히 식물이 잘 자라지 않아 황량했던 단지 외곽에는 음지식물을 식재하고 보도블록을 쌓아 입주민들의 발길이 이어지도록 배려했다. 단조롭던 단지 내의 공간도 재배치해 복지관 주변에 꽃밭을 조성한 뒤 폐드럼통을 탁자로 개조하고 의자를 배치해 오픈카페로 활용했다.
어린이놀이터와 동 현관 입구, 나무그늘, 언덕, 버스승강장 등 입주민들이 자주 활용하는 공간을 세심하게 파악해 탁자와 의자를 설치하는 등 유휴공간을 백분 활용했다.
하안13단지의 경우는 관리동 입구에 자연학습장(토마토, 고추, 산머루 등)을 조성하고, 담장 주변에는 생태공원(야생화 1천1백여주 식재)을, 관리동 측면에는 체육공원(허리돌리기, 철봉, 평행봉 등)을 조성했다. 유휴씨름장은 수목동산으로 바꾸고 단지 중앙로에는 원형 꽃길을 만들어 계절별 화초를 식재했다. 복지관에는 청소년 공부방과 PC방, 마을문고 등을 설치해 청소년들이 건강한 심신을 갖도록 배려했다.
▶ 소요되는 비용은 어떻게 충당했는지.
주차장 개방 수익, 이동통신 중계기 임대료 등으로 사업의 일정 부분을 지원하고 나머지는 관할 지자체, 시민단체, 인근 상가 및 대학, 봉사단체, 복지관 등 유관기관의 협조를 얻었다.
월계1단지의 벽화 그리기는 인근 대학 시각디자인팀과 벽화봉사단의 협조를 얻었고, 하안13단지의 경우 유실수 등 각종 수목과 음지식물, 경계석 설치, 보도확장, 아스팔트 덧씌우기, 어린이놀이터 리모델링 등에 소요되는 비용을 광명시와 금천구, 녹색소비자연대, 경실련 도시개혁센터 등으로부터 전액 지원 받았다.
입주민들의 체력단련을 위해 쓰레기 적치장을 농구장으로 개조하면서 인근 교회의 도움을 얻기도 했다. 모두 꾸준한 대화와 건의 등 유기적인 협력체계 구축을 통해 이뤄졌다.
입주민들도 자발적으로 각 동 입구에 꽃밭을 조성하고 화단을 만들어 직접 관리하면서 단지 환경을 개선하는 중추적인 역할을 했다.
▶ '살고 싶은 동네 만들기 추진위원회'가 구성되어 활발한 활동을 펼쳤는데 입주민들의 참여를 이끌어 낸 비결이 있다면.
먼저 공동생활의 질서를 지키는 분위기를 조성하기 위해 관리직원들이 매일 어깨띠를 두르고 조기청소를 실시하면서 쓰레기 무단투기 방지, 분리수거 철저 등에 대해 지속적인 캠페인을 실시했다. 그러자 시간이 지나면서 동대표, 부녀회원, 통장단과 입주민들이 손발을 걷어붙이고 청소에 참여하기 시작했다.
또 환경 우수동(棟) 선정 등을 통해 자발적으로 환경 가꾸기에 참여토록 독려했다. 복지관과 함께 노인 생일잔치, 주민잔치를 개최해 서먹한 이웃간에 대화가 꽃필 수 있는 계기도 만들었다.
이와 함께 1일 관리소장제, 시설물 견학, 자율방범대 운영, 나무명찰 달기, 새둥지 달기, 내가 먼저 인사하기 등으로 평소에 입주민들의 참여를 유도했다. 세대의 민원을 즉각 해결해 주고 불편사항까지 파악하는 서비스 정신을 바탕으로 빈집 사전신고제, 우편물 발송 대행, 가전제품 무상수리 등으로 입주민과 상호 신뢰감을 형성했다.
▶ 현재 관리 단지에서 커뮤니티 활성화를 위해 계획하고 있는 것은.
단지 내 1백63평 규모의 방치된 지하대피소를 기능을 훼손하지 않는 범위 내에서 주민복리시설로 개조하는 방안을 추진 중이다.
지하 1층은 실내 운동시설, 주민회의실, 행사장(경로잔치 등 경조사), 헬스장 등 다목적 시설물로 만들고 지상 1층은 노인정, 노인급식시설, 물리치료실, 노인대학 등 편의공간으로 만들기 위해 현재 성남시 등에 주거환경 개선사업을 요청한 상태이다.
이같은 복리시설이 조성되면 입주민들의 생활편의가 크게 개선되고 건강증진과 정서함양에도 도움을 줄 것으로 기대하고 있다.
16. 입주민들의 신뢰로 한 아파트서 25년간 근무 최중호소장
아파트 관리직은 그동안 이직률이 높은 직업으로 손꼽혀 왔던 게 사실이다. 직종이 갖는 중요성에 비해 다소 낮은 수준의 급여와 입주민들의 불신 팽배, 열악한 근무환경 등이 주된 이유로 꼽힌다.
이러한 가운데 사용승인시부터 재건축까지 만 25년에 가깝도록 한 아파트에서 관리업무를 수행하고 있는 서울시 동대문구 장안시영2단지 최중호 관리소장의 사례가 귀감이 되고 있다.
최중호 관리소장은 지난 79년 10월 이 아파트에 관리주임으로 입사하여 계장, 과장을 거쳐 관리소장에 이르기까지 각 직책에 맞는 관리업무를 두루 수행해 오며 입주민들과 고락을 같이 했다.
현재 재건축으로 인해 이주가 활발히 진행되고 있는 이 아파트에서 입주민들의 이주를 돕고 틈틈이 재건축조합측에 인계할 자료를 정리하고 있는 최중호 관리소장을 만나봤다.
☞ 25년간을 한 단지에서 근무한 경력이 큰 화제가 되고 있는데.
대한주택관리사협회 동대문지부 회원들은 물론 타지역의 관리소장들로부터 많은 격려를 받고 있다. 대부분 입주부터 재건축까지 어떻게 관리업무를 수행했는지에 대해 궁금해하는 것 같다.
이 아파트도 타 단지와 같이 근무환경이 열악하다. 그러나 투명함을 기본으로 관리소장 본연의 역할을 충실히 수행한 결과 자연스럽게 시간이 흘러간 듯 하다.
그동안 시설물 노후화의 급속한 진행과 입주민간 이해관계 대립 등 갈등현상 등 타 단지와 비슷한 현상들을 끊임없이 겪어 왔으며 헤아리기 힘들 정도의 수많은 보수공사가 이어졌다.
지금 회상해보면 관리업무의 진행과정 속에서 입주민들로부터 신뢰를 얻게 된 것이 재산처럼 느껴진다.
장안시영2단지는 이제 없어지겠지만 평생 잊지 못할 직장으로 기억될 것 같다.
☞ 입주민간 갈등으로 관리업무 수행에 어려움이 있었다고 했는데.
어느 단지나 마찬가지로 이 아파트도 80～90년대에 공동체 문화와 민주주의가 제대로 정착하지 못해 입주민간 갈등과 대립이 있었다.
입주민들은 의견이 서로 상충될 때마다 관리소장을 비롯한 관리주체에서 입장을 밝히길 바랐으며 자신들의 편에 서 주길 요구했다.
그러나 그때마다 항상 관리자의 입장에서 문제점을 파악하려고 노력했으며, 사적인 감정을 일체 배제하고 입주민들이 객관적 입장에서 대화를 통해 해결할 수 있도록 유도했다.
이와 관련해 지난 85년 난방방식 전환공사가 가장 기억에 남는다.
지금은 일반 아파트에서 찾아보기 힘든 연탄보일러는 지난 85년까지 이 아파트 대부분 세대의 난방방식이었다.
이에 주거환경을 개선하자는 취지로 도시가스 난방을 도입하자는 입주민들의 의견이 제시됐다. 그러나 비용 등을 이유로 연탄난방을 지속하자는 입주민들의 의견도 만만치 않았다.
이후 주민간 갈등이 심화되면서 어느 쪽 의견에도 관심을 가지지 않은 관리주체에 대한 불신이 양측으로부터 제기됐으며 의견 대립과 불신감이 극도에 치닫고 있었다.
이에 당시 관리직원들은 입주민들간에 활발하게 토론의 장을 진행할 수 있도록 노력하면서 본연의 관리업무에 최선을 다했다.
그 결과 이 아파트는 최초의 입주민간 대화를 통한 민주적 절차에 따라 도시가스 설치공사가 원만하게 진행되면서 갈등현상이 사라졌고, 객관적 입장을 유지한 관리주체에 대한 입주민들의 평가가 예전과는 크게 달라졌다.
☞ 입주민들이 재건축이 완료되면 다시 관리소장으로 부임해달라고 한다던데.
재건축이 완료되고 입주가 시작되면 다시 관리소장 업무를 수행해 달라는 입주민들의 요청이 이어지고 있다.
현재 어떠한 결정을 내리진 못했으나 입주민들의 의견이므로 신중히 검토할 생각이다.
아파트 관리에 있어 가장 중요한 점은 바로 입주민들의 신뢰를 형성하는 일일 것이다. 그러기 위해서는 입주민들이 어떤 생각을 가지고 있고 무엇을 바라는지 파악하는 과정이 필요하다.
지난 79년부터 약 10년간 2천여 세대의 입주민들을 파악하는 일을 지속적으로 실시한 결과 입주민들이 투명한 관리를 최우선적으로 요구하고 있다는 사실을 알게 됐다.
이에 지난 90년대부터 아파트 관리비 집행에 있어 예산제를 시행했다.
당시 예산제를 시행하는 아파트는 찾기 드물어 어려움을 겪었지만, 단지 내 필요한 시설물 보수와 입주민 편의를 극대화하기 위한 각종 사업에 대해 사전에 기획․분석하고 필요한 예산을 확보하는 데에 성공했다.
또한 대표회의측에 자체감사제도의 필요성을 강조해 3개월마다 관리비 감사가 이뤄질 수 있도록 했다.
지난 25년간 이 아파트에서는 회계사고가 단 한건도 발생하지 않았으며 이러한 점들이 입주민들의 신뢰를 얻게 한 원동력이다.
☞ 장기근무의 필요성을 강조하고 있는데.
관리소장의 이직률이 높은 것은 열악한 근무환경과 낮은 보수 등 여러 가지에 원인이 있다.
그러나 가장 중요한 것은 고효율 관리서비스 실현을 위해서는 관리소장 등 관리직원들의 장기근무가 반드시 필요하다는 점이다.
입주민들의 요구에 부응하면서 효율적 관리서비스를 펼치기 위해서는 아파트에 대한 모든 것을 파악해야 하지만 아파트는 단지마다 고유의 특성을 가지고 있고 입주민들의 성향 또한 매우 다르다.
따라서 장기적으로 각종 사업계획을 수립하고 적절한 비용을 통해 효율적으로 시행해 나가기 위해서는 관리소장들의 이직률이 낮아져야 한다.
물론 급여 등 근무환경 개선을 위한 입주민들의 의지와 협조가 필요하다. 그러나 ▲관리자로서의 원리원칙 준수 ▲업무수행에 있어서 주인의식 발휘 ▲아파트 단지 내 모든 일에 관심을 가지고 적극적으로 파악 등에 최선을 다한다면 근무환경은 반드시 변화될 것이라고 생각한다.
17. 전기시설의 체계적인 관리로 입주민 안전 도모
◐ 이용철 관리소장 프로필 ◑
- 82～93년 전기보안담당자로 12년간 재직(공장, 빌딩, 아파트 등)
- 1992년 제2회 주택관리사보 시험 합격
- 1999년 전국 에너지 절약 경진대회 우수상 수상
- 2000년 경기도 우수관리 단지 선정
- 2001년 새천년민주당 건설분과 주택관리사위원회 위원
- 2003년 주택관리사협회 교육위원회 위원
- 2001～4년 주관협 경기지역회 안산지회 부회장
- 현 안산 신우아파트 관리소장(8년 재임)
아파트 단지 내 건축물과 시설물의 철저한 관리는 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 특히 단지 내 각종 시설물 중에서 전기 관련 시설은 사고 발생시 입주민들의 불편이 클 뿐만 아니라 인명사고로 이어지는 경우도 많아 관리주체의 체계적인 관리가 요구된다.
이러한 가운데 아파트 전기 시설물을 체계적으로 철저히 점검할 뿐만 아니라 단지 내 전기 소비동향을 꼼꼼히 분석해 에너지 절약에도 일조하고 있는 경기도 안산시 사동 신우아파트 이용철 관리소장.
이 아파트에 8년째 근무하고 있는 이용철 소장은 아파트에서 근무하기 전 공장이나 빌딩의 전기보안담당자(현 전기안전관리자)로 12년을 넘게 근무한 경험을 바탕으로 전기시설 관리와 에너지 절약을 위해 체계적인 관리를 해 오고 있다.
이에 따라 이 소장은 지난 99년 ?전국 에너지 절약 경진대회?에서 우수상을 수상한 바 있고, 이어 이 아파트가 2000년 경기도 우수관리 단지로 선정되는 데 일조하기도 했다.
?전기시설 담당자는 많은 실무 경력과 뛰어난 기술을 갖추기보다는 항상 성실하게 시설물을 점검하는 자세가 가장 중요하다.?고 강조하는 이 소장을 만나 아파트 전기시설의 안전관리와 에너지 절약의 노하우를 들어 봤다.
▶ 전기시설의 안전관리를 위해 근본적으로 어떤 노력을 하는지.
단지 내 수전용량을 아파트 설계 당시 용량 그대로 유지하고 있다. 현재 수전용량이 설계당시에 비해 여유가 있어 비용절감 차원에서 줄일 수도 있다. 하지만 한전과 계약했던 수전용량을 줄이게 되면 차후 점진적으로 부하가 늘어나므로 정전 등 각종 사고로 이어질 가능성이 높다. 즉, 용량의 여유를 충분히 두어야 한다.
따라서 전기 사용량이 급증하는 여름철에는 정전 등에 대비해 수전용량을 줄이지 않고 있다.
또한 관리소장이 전기기사 자격증을 가지고 있어 비용절감 차원에서 전기안전관리자를 겸임할 수도 있지만 전기시설은 안전관리 차원에서 전담 직원이 필요하다고 판단, 전기안전관리를 담당하는 직원을 별도로 채용해 관리토록 하고 있다.
▶ 안전관리를 위해 특별히 직원 채용시 고려하는 사항이 있는지.
아파트에서 다른 분야와 마찬가지로 전기안전관리자인 전기기사의 채용은 무엇보다 중요하다. 전기 관련 시설은 위험하고도 중요한 시설물로 입주민들의 안전과도 직결되기 때문이다.
이에 직원 채용시 가장 우선적으로 ?성실함?을 보고 있다. 위험한 전기시설을 담당하는 직원은 성실하게 업무를 수행해야 각종 안전사고를 방지할 수 있다. 그렇지 않다면 입주민들이 관리주체를 믿고 안락한 생활을 할 수 없다고 생각한다.
또한 직원을 뽑을 때는 아파트 전기시설의 문제 발생시 적절하게 조치를 할 수 있는 관리능력과 실무 경력을 갖추었는지 등도 고려한다.
▶ 장비 등 아파트에서 갖춰야 할 것도 있을 텐데.
지금은 규제완화 차원에서 권장사항이 됐지만 이전에는 전기사업법에서 일부 장비를 의무적으로 보유토록 한 적이 있다. 그러한 장비는 안전관리 차원에서 갖추고 있다.
대표적으로 멀티테스터기, 절연저항계, 검전기 등이 있다. 멀티테스터기는 전기회로의 단선 유무나 전압 측정 등에 절연저항계는 절연저항 측정시 사용된다. 또 검전기는 안전상 중요한 장비이다.
또한 직원들은 이러한 장비를 가지고 시설물을 일정한 시간과 간격에 따라 정확하게 점검한 후 수변전일지, 전기시설 점검일지, 절연저항 측정일지 등 각종 문서들에 꼼꼼하게 기록하고 있다.
수변전일지는 수전시설의 전압이나 전류가 정상상태에 있는지와 전류 사용량, 변압기 온도상승 여부 등을 근무자가 보통 3시간마다 정확하게 체크하고 있다. 이와 함께 전기시설 점검일지는 하루에 한번, 작성하고 있다.
▶ 안전계획과 일지를 접목한 서류도 돋보이는데.
현행 관련 법령에 규정된 시설물 안전관리에 따라 단지 내 전기 등 중요한 시설물은 안전관리계획을 수립하고 시설별로 책임자를 선정하고, 책임자는 시설물을 점검해 점검기록 양식에 작성해야 한다.
이러한 법령의 취지를 살려 전기분야를 비롯해 소방, 영선 등 각종 분야별 일지 자체를 책임점검 기록양식으로 운영하고 있다. 즉 전기분야의 일지 자체가 ?일일점검기록부?인 셈이다.
이 ?일일점검기록부?는 기존의 일지에 비해 점검항목이 대폭 늘어났다. 따라서 직원들은 전기시설의 점검을 더 많이 하게 됐지만 문제를 조기 발견할 수 있다.
▶ 안전관리처럼 에너지 절약차원의 노력도 많이 하고 있다던데.
관리사무소에서 ?전력사용량 분류 및 집계표?라는 자체적인 양식을 제작해 운영하고 있다. 이 양식에는 승강기․급수 등 공용부분과 전체 세대부분의 사용량, 요금 등을 매달 기록하고, 평균전력, 부하율, 역률 등을 계산해 놓아 아파트 전기사용 현황을 한눈에 볼 수 있다.
특히 과거 기록까지 찾아서 아파트 입주 당시인 지난 94년부터 10여년 간의 전력 사용량의 통계자료를 바탕으로 단지 내 전기소비 동향을 분석하고 있다. 이를 바탕으로 전기사용이 많은 부분에 대해 그 원인을 파악해 불필요한 부분은 가능한 줄이도록 하는 등 에너지를 절약할 수 있는 방안을 연구, 관리에 반영하고 있다.
또한 전기의 낭비를 최대한 억제하기 위해 에너지 사용 손실률을 나타내는 역률을 97～98% 대로 유지하도록 노력하고 있다.
이러한 통계자료는 전기요금과 관련된 입주민들의 민원이나 상담에 필요한 자료로도 활용하고 있어 입주민들로부터 많은 신뢰를 얻고 있다.
18. 관리직원 능력 발휘토록 조정․지원 역할 수행
◐ 정재홍 관리소장 프로필 ◑
- 1994년 주택관리사보 3회 취득
- 1995년 남원 중앙하이츠아파트, 주관협 전북지역회 '관리업무 우수사례' 발표
- 2001년 북부경실련 녹색아파트 선정, 노원구 최우수 관리 단지 선정(하계1차청구아파트)
- 2002년 노원구아파트연합회 토론회 '아파트 공동체를 만들기 위한 관리소장의 역할' 주제 발표, 서울시 푸른마을상 수상(하계1차청구아파트)
?관리직원이 관리소의 재산입니다.?
37명의 관리직원들이 똘똘 뭉쳐 관리업무를 이끌어 나가는 서울 노원구 하계1차청구아파트의 정재홍 관리소장이 관리업무에 필요한 마인드를 묻는 질문에 이렇게 답했다.
정재홍 소장은 ?관리소장이 아파트의 관리 전반을 직접 처리할 수 없기 때문에 각 분야별로 관리직원들을 채용하듯이, 직원들을 교육하고 적재적소에 배치하는 등 효율적인 업무시스템을 위한 조정 및 문제 해결 능력을 갖추는 것이 관리소장이 갖춰야 할 필요 조건?이라고 강조했다.
이같은 신념에 기초해 정 소장은 관리직원들에게 대민서비스와 적극적인 업무 태도를 강조하고 성과에 부합하는 급여 및 복리후생을 위해 최선을 다하고 있다.
이를 위해 입주민들의 인정과 신뢰를 얻는 것이 필수적이라고 말하는 정재홍 소장의 ?보람 있는 일터?, ?신나는 일터?를 만들기 위한 노하우를 들어 봤다.
▶ 관리직원들의 소속감이나 애사심 고취를 위해 어떤 부분에 비중을 두는지.
하계1차청구아파트는 일반관리 업무뿐만 아니라 경비와 청소도 용역을 주지 않고 자치관리를 하고 있다. 과거 용역을 주었을 때보다 비교적 높은 급여를 지급하고 있지만 관리직원들의 소속감이 증대되고 업무에 임하는 태도도 달라져 입주민들의 칭찬이 마르지 않을 정도이다.
입주민들이 우스갯소리로 ?가을철에 떨어진 낙엽도 구경하지 못했다.?고 말할 정도로 단지 청결을 위해 애쓰고 있다.
관리직원들의 소속감 증대는 보통 자발적인 업무 태도, 즐거운 근무 분위기 등으로 나타나게 되는데, 이를 위해 필요한 것은 대민서비스나 각종 입찰 및 공사에 이르기까지 관리소장이 솔선수범 하는 모습을 보여주어 입주민들의 신뢰를 확보하는 것이다.
▶ 관리소장의 솔선수범의 예를 든다면.
과거 관리 단지에서 전임자가 리베이트를 받고 불미스럽게 소장직을 그만두게 된 사건을 접하고 투명한 관리가 관리직원들의 사기를 높이고 입주민들의 신뢰를 구축하는 데 가장 필요하다는 것을 깨달았다.
이에 따라 관리소 불신의 원인을 근절하기 위해 크고 작은 공사를 비롯해 화재보험 계약시까지도 모두 입찰을 통해 결정하고 관리소가 제시한 시방서대로 공사를 진행하도록 감시 감독을 철저히 했다.
2년 전 보일러 세관 공사시 조선족, 동남아인들을 인부로 고용해 주먹구구식으로 공사를 진행하려 한 업자가 돈으로 흥정하려 들었을 때 기관실장과 함께 인부를 다시 고용토록 하고 철저히 근절시킨 사건도 있었다.
이런 투명한 관리가 직원과의 신뢰를 구축하고 바람직한 업무 분위기를 조성하는 데 크게 기여했다고 자부한다. 직원들의 자체공사 등이 이어질 경우에는 대표회의에 요청해 자주 회식자리를 마련해 주고 있다.
또한 폐열회수기 설치 등 큰 공사를 앞두거나 진행할 경우 직접 모범 단지를 견학하고 정보를 수집해 대표회의에 제출하는 등 입주민 서비스에도 앞장서고 있다.
▶ 수상 경력이 직원들의 처우 개선에 큰 영향을 끼친 것으로 알고 있는데.
지난 2000년 하계청구1차아파트의 관리를 시작하면서 가장 먼저 조경관리에 심혈을 기울였고 관리직원들과 합심해 수목을 식재했으며, 도서관과 물레방아 까페, 식물원 등을 조성해 단지 전체가 입주민들의 휴식처로 활용될 수 있도록 개선해 왔다.
이듬해 북부경실련에서 녹색아파트로 선정되었고 곧이어 노원구의 최우수 관리 단지로 선정되자 이른바 ?상?이 주는 매력을 맛보게 됐다.
바로 직원들의 급여 및 상여금을 인근 단지에 비해 높은 수준으로 재조정할 수 있게 된 것이다. 기본급 인상은 물론 상여금도 3백%에서 3백65%로 인상됐다. 대표회의와 부녀회를 비롯한 입주민들도 관리직원의 노고를 인정해 매년 명절 및 여름 휴가비, 체력단력비, 송년회비 등을 지급하고, 우수 직원 포상제도를 만들어 매년 연말에 4명을 선정, 금3돈으로 행운의 열쇠를 만들어 지급하고 있다.
부녀회에서 에어컨과 김치냉장고까지 구입해 관리소에 설치했다.
이후 서울시 푸른마을상 수상 등 잇따라 성과가 나타나자 입주민들이 관리소에서 필요한 부분에 대해 전폭적인 지원을 아끼지 않고 있다.
▶ 관리직원에 대한 배치나 우수직원 포상을 위한 기준이 있다면.
부서장을 선발하고 적정한 업무 권한을 부여하는 것을 제일로 삼고 있다. 특히 경비반장의 경우 비교적 많은 직원들을 관리해야 하기 때문에 업무추진력, 친화력 등 적격성을 판단해 배치하고 있다.
연말 우수직원 포상 때에는 기관, 전기, 경비, 청소 등 각 부서별로 민원처리 대장 및 업무일지 등을 참고해 민원처리가 우수한 직원을 대상 1순위로 삼은 뒤 반드시 부서 책임자의 인정을 받고 업무현장의 목소리를 반영해 소장이 마무리 평가를 내리고 있다.
▶ 관리소장이 관리직원과의 관계를 어떻게 형성해 나가야 한다고 생각하는지.
아파트 관리소장은 일반 회사의 사장과는 그 위치가 조금 다르다. 관리소 행정을 위한 최후 결재 라인이기도 하지만 똑같이 입주민들의 쾌적한 주거환경을 위해 근무하는 위치에 있다고 생각한다.
이에 따라 점심식사를 함깨 하면서 관리직원들의 고충을 듣기도 하고, 회식 등을 통해 가급적 자주 화합하는 시간도 갖고 있다. 어버이날에는 청소 및 경비원들에게 감사의 뜻으로 카네이션을 달아 주고 있다.
관리소장은 ?나를 따르라.?는 식의 권위를 앞세운 업무지휘자가 아닌 관리직원과 동등한 입장에 서서 업무를 조율․조정하는 역할을 해야 한다.
19. 전문적 조경관리로 쾌적한 주거환경 조성
◐ 양중구 관리소장 프로필 ◑
1994년 주택관리사보 3회 취득
1995년 송파구 우수아파트상 수상(잠실현대아파트)
2003년 서울시 푸른마을상 수상(가락시영1차아파트)
쾌적한 주거환경 조성을 위한 조경관리는 아파트 관리업무에 있어 핵심적인 부분이다.
최근 입주민들과 건설사, 지방자치단체 모두 조경시설 확충과 관리에 상당한 관심을 가지고 있으며 이에 따라 관리주체의 철저한 조경관리가 중요시되고 있다.
그러나 상당수 단지의 조경관리는 전문성이 결여된 상태에서 이뤄지고 있는 실정이어서 수목의 고사나 병충해 피해가 여전히 발생하고 있다.
인력 부족을 이유로 경비원들이 단지 내 수목의 전지․전정작업에 투입돼 수형이 망쳐지기도 하고, 외부 업체에 용역을 주더라도 수목의 현 상태나 수종을 파악하지 않은 채 농약이 뿌려지기도 한다. 수목의 원활한 생장은 적절한 통풍․일조, 배수, 방제 여부에 있음을 볼 때 이러한 전문성 결여는 큰 문제가 아닐 수 없다.
이러한 가운데 타 단지에서 찾아보기 힘든 조경관리 전문인력 운영과 다양한 장비를 보유․운용하는 데에 앞장선 바 있는 서울시 송파구 가락시영1차아파트양중구 관리소장의 조경관리 노하우는 귀감이 된다.
양중구 관리소장은 ?이제는 아파트 조경관리도 변화해야 하며 전문성 함양에 관심을 기울여야 한다.?며 ?조경시설 관리도 승강기나 급․배수설비, 방수 등과 마찬가지로 전문성이 필요한 작업임을 인식하는 것이 필요하다.?고 강조했다.
▶ 전문인력 보유 등 아파트 조경의 전문화를 위해 앞장서고 있는데.
아파트 입주민들의 조경에 대한 큰 관심에 부응하고자 대표회의측에 적극 건의, 의결을 거쳐 몇년 전부터 3명의 조경분야 전문인력을 운용해 오고 있다.
조경기사 등 전문 자격을 가지고 있는 조경직원들은 단지 내 조경관리 업무만을 전담한다. 이들 직원들은 매일 아침 출근하자마자 수목의 건강상태를 체크하며, 수시로 전지․전정, 약제 살포, 잔디깎기 등의 업무를 실시한다.
수십년간 조경분야에 종사해 왔던 조경직원들의 전문적인 업무 진행으로 아파트 단지는 탁월한 조경효과를 누리고 있다.
또한 단지 내에 가지치기를 통해 배출된 수목 가지를 재활용하기 위한 대형 수목파쇄기를 비롯해 경운기 2대, 중․소형 제초기 4대, 예초기 2대 등을 보유하고 있어 효율적인 조경관리 업무를 가능케 하고 있다.
▶ 조경관리 인력에 대한 업무 감독은 어떻게 이뤄지는지.
경비원들이나 전기․난방 담당 직원들이 단지 내 조경작업에 동원되는 타 단지와 달리 이 아파트에서는 전문성을 갖춘 담당직원들에 의해 모든 조경업무가 처리되고 있다. 이에 따라 관리소장의 업무 감독이 무엇보다 중요하다.
이를 위해 우선 조경직원들과 머리를 맞대고 연 단위의 아파트 조경계획을 함께 수립하고 있다. 계획을 수립하면서 입주민들이 그간 제시한 의견이나 장비의 유지관리 상태 등을 분석한 뒤 일․주․월 단위의 세부 계획도 함께 수립한다.
사전에 수립된 조경업무 계획에 따라 조경직원들이 실시한 작업상황을 점검하는 등의 감독업무를 철저히 시행하고 있다.
▶ 다양한 조경시설로 입주민들의 큰 호응을 얻고 있다는 평을 얻고 있는데.
지난 2002년 자체 인력을 동원해 약 3백여평에 이르는 단지 내 공터에 자연학습장 등을 조성한 바 있다.
자연학습장에는 약 50여종에 이르는 야생화가 식재돼 있으며, 범부채와 풍접초, 맥문동, 옥잠화 등 비교적 잘 알려진 꽃 외에도 도심에서는 찾아보기 힘든 백두산양귀비, 금제국, 천인국, 루드베키아 등 희귀 야생화도 상당수 식재돼 있다.
또한 벼와 보리, 감자, 토마토, 가지, 호박, 더덕 등 식용작물과 당귀, 황귀, 인삼 등의 약용작물, 라벤더, 자스민, 로즈마리 등 허브도 재배되고 있어 전국 유명 식물원이 부럽지 않다는 입주민들의 칭찬을 듣고 있다.
이외에도 자연학습장 부근에는 토끼와 오골계, 칠면조 등 26마리의 동물이 살고 있는 미니동물원도 조성돼 있다.
남녀노소 할 것 없이 입주민들은 시간이 날 때마다 자연학습장과 미니동물원을 찾아와 식물을 관찰하기도 하고 사진을 촬영하기도 한다. 이러한 시설을 통해 아파트에 대한 입주민들의 관심이 크게 증가했음을 느끼고 있다.
▶ 전문인력과 고가장비 보유를 위해 지출된 관리비에 대한 입주민들의 반응은.
정규 직원으로 조경분야 전문인력을 고용하고 다양한 고가의 장비를 보유하는 데에 상당한 관리비가 지출됐지만 그 대신 비용으로 환산할 수 없는 아름다운 환경을 얻게 됐다는 입주민들의 평가를 얻고 있다.
특히 지난해 서울시로부터 푸른마을상을 수상하면서 입주민들의 자부심이 더욱 커지고 있으며 청와대나 국회의사당 앞 녹지를 연상케 하는 수형이 예술작품과 같다는 의견도 많다.
▶ 효율적인 아파트 조경관리 업무를 위한 과제를 제시한다면.
아파트 조경이 주는 효과는 쾌적한 환경 이외에도 입주민들의 참여와 주인의식 증대도 있다. 따라서 입주민들이 원하는 아파트 환경이 조성될 수 있도록 다양한 의견 수렴과정이 있어야 한다.
특히 아파트 조경관리에 있어 보다 더욱 전문성을 기울여야 한다고 생각한다.
최근 건설되고 있는 아파트의 다양한 조경시설을 보면 관리의 중요성이 더욱 커지고 있으며 입주민들의 관심도 증대되고 있다. 이에 대응하려면 아파트 조경관리 업무에 있어 전문성 함양이 무엇보다 필요하다.
단지 내 여러 시설물의 보수공사처럼 조경관리도 전문성이 필요한 작업임을 인식해야 할 것이다.
20. ?입주민 신뢰 구축해 하자문제 해결해야?
◈ 곽노현 관리소장의 하자 발췌
1. 하자 발췌 준비물
● 사업계획승인권자에게 제출된 설계도서
● 공사중 설계를 변경하였다면 변경된 설계도서
● 행정기관의 명령이나 지시서
● 하도급 시공도면과 시방서
● 공사기간중의 감리보고서와 감리일지
● 사업주체가 주택분양자를 모집할 당시 홍보물, 게시물, 견본주택의 안내책자와 내부시설물의 사양
● 건물 및 대지의 등기부 등본
2. 하자 발췌 요령
● 세대 하자에서 공동시설물 하자로
● 잘 보이는 곳에서 잘 보이지 않는 곳으로
● 유효기간이 짧은 것에서 유효기간이 긴 시설물로
● 소수 입주자들보다는 다수 입주자들의 참여로
● 전체보다는 설비별, 기능별로 분류하고 세분해 집중적으로
● 하자조사는 입주 개시 후 6개월~1년이 지난 후 집중적으로 조사
아파트 하자는 입주민들의 생명과 재산을 위협하는 중대한 사안으로 관리주체의 적극적인 대처가 필요하다.
하지만 아파트에서 근무하는 상당수 관리주체가 건설분야에 대한 비전문성으로 인해 많은 어려움을 겪고 있는 게 현실이며, 이로 인해 하자 종료시점에 이르러 입주민․관리주체․건설사 및 보증회사간에 분쟁이 끊임없이 일어나고 있는 실정이다.
경기도 광주시 파라다이스1단지에서 근무하고 있는 곽노현 관리소장(주관협 경기도회 운영위원)은 건설분야에서 23년간 근무한 경험을 바탕으로 아파트 하자문제의 처리에 있어 현재 근무하고 있는 단지는 물론 지역 내에서도 없어서는 안될 ?정보뱅크? 역할을 톡톡히 해 내고 있다.
곽노현 소장은 하자문제에서 무엇보다 중요한 것은 ?입주민과의 신뢰구축?이라고 강조하고 있다. 또한 이를 토대로 관리주체는 전문성을 통해 철저하게 하자검증을 실시, 입주민들의 안전을 확보해야 한다고 밝히고 있다.
▶ 아파트 하자 문제 처리에 있어 장점을 갖고 있다는 평가가 있는데.
지난 76년부터 99년까지 23년간 건설회사의 안전관리 부서에서 근무한 것이 큰 도움이 된 것 같다.
서울지역의 구로동, 광장동, 쌍문동, 중계1동, 옥수동 등 다수의 아파트 건설현장에서 안전관리 분야의 기술을 축적했으며, 이를 토대로 아파트 하자 처리에 자신감을 갖고 대처할 수 있게 됐다.
개인적으로 우리 나라의 아파트 정책은 개발위주에서 관리위주로 변화하고 있다고 생각한다. 현재 아파트에서 근무하고 있는 주택관리사(보)들도 책임감을 갖고 공동주택의 하자문제 처리 및 기능향상을 위해 적극적으로 대처해야 할 것이다.
▶ 아파트 하자문제를 합리적으로 처리하기 위해 우선적으로 무엇이 필요한지.
무엇보다 중요한 것은 관리주체와 입주민들간의 신뢰구축이다. 이러한 전제조건이 이뤄지지 않는다면 합리적인 하자처리는 기대하기 힘들다.
현재 근무하고 있는 파라다이스1단지(3개동 2백61세대)에서도 입주자대표회의(회장 류재신)와 부녀회(회장 김명숙)의 적극적인 협조를 통해 세대 내 전유부분의 하자유형을 무리없이 발췌할 수 있었으며, 입주민들 중 건설관련 분야 전문가들로 구성된 ?하자기술위원회?가 있어 단지 내 하자조사 및 건설사와의 협상 등을 충실하게 진행할 수 있었다.
▶ 단지 내 하자 발췌를 위해서는 어떤한 점에 유의해야 하는지.
우선 단지 내 하자를 발췌하기 위한 기초적인 자료들로 사업계획승인권자에게 제출된 설계도서(설계도, 시방서, 구조계산서 등)를 비롯해 행정기관의 명령이나 지시서, 공사기간중의 감리보고서와 감리일지, 사업주체가 주택분양자를 모집할 당시 홍보한 광고물과 견본주택의 안내책자 등이 필요하다.
이를 토대로 △세대하자에서 공동시설물 하자로 △잘 보이는 곳에서 잘 보이지 않는 곳으로 △소수 입주자들보다는 다수 입주자들의 참여로 단지 내 하자를 수집하는 것이 바람직하다. 또한 입주 개시 후 6개월에서 1년이 지난 후에 집중적으로 하자를 조사하는 것이 좋으며, 시설물이나 설비들의 시공하자는 사용을 반복해야 쉽게 나타나므로 입주 초기에 전 세대를 단전한 후 비상발전기의 실제 용량을 체크하는 등 각종 설비의 기능에 대한 세심한 점검이 필요하다.
▶ 대부분의 관리주체와 입주민들은 건설분야의 비전문가로서 눈에 보이지 않는 세부적인 하자를 발견하기가 쉽지 않은데.
아파트 입주민 중 건설관련 분야의 전문가들로 5명 전후의 하자기술위원회(하자조사팀)를 구성해 하자의 수집, 입주민 홍보, 건설사와의 협상 등을 진행토록 한다면 업무의 효율을 높일 수 있다.
입주민들이 참여하는 위원회의 구성이 용이치 않을 경우에는 하자전문기관에 직접 의뢰해 전문성과 투명성을 높이는 것도 좋은 방법일 수 있다.
이를 통해 녹지대(설계도와 차이있는 부분은 땅을 30cm 깊이로 파서 토질 보강 및 건축폐기물 등 제거), 콘크리트 균열(장기간 균열 진행시 전문가의 도움으로 하자조사) 등의 하자를 신속하게 처리해야 할 것이다.
아파트 하자보수의 시효와 관련해 분쟁이 많은데.
집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에서는 ?민법 제667조 및 제671조의 규정을 준용한다.?고 돼 있다. 민법 제671조에는 ?수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.?고 명시하고 있다.
관리주체는 이와 같은 건축 관련 법령들을 충분히 숙지해 건설사의 하자보수 처리 지연에 대해 적극 대응해야 할 것이다.
▶ 아파트 하자보수 종결 처리 및 향후 단지 내 시설물의 유지관리는.
단지 내 시설물이나 설비별로 책임하자 보수기간의 종료일을 정해야 한다. 또한 하자보수의 종료는 입주자 개개인의 동의를 받아 일괄 처리하는 것이 가장 이상적인 방법이며, 하자보수에 대한 모든 요구는 내용증명으로 발송해 꼭 문서로 받아 둬야 한다.
이와 함께 관리주체는 장기수선계획을 철저히 세워 향후 아파트 내 시설물의 체계적인 유지관리에 앞장서야 할 것이다.
이를 위해서는 대한주택관리사협회 및 지부 등을 중심으로 정보교류가 활발히 이뤄져야 할 것이며, 관리소장 개인으로서도 성실하게 자기개발을 수행해야 할 것이다.
21. 이웃사랑 실천과 입주민 화합 위해 앞장서
◐ 이천훈 관리소장 프로필 ◑
․1983년 도곡주공아파트 전기기사
․1990년 고덕주공아파트 관리계장
․1991년 상계종합상가 관리소장
․1996년 제4회 주택관리사보 합격
․1996년 상계중앙하이츠아파트 관리소장
․1998년 남양주 라인아파트 관리소장
․2000년 구리 인창주공1단지아파트 관리소장
․2001년 11월부터 現 월계현대아파트 근무
아파트 관리주체는 행정관리, 기술관리, 공동체관리 등 각 분야별로 철저한 관리를 위한 노력을 해야 한다. 이중에서 직접적인 성과를 확인할 수 있는 다른 분야와는 달리 정답이 없다고도 할 수 있는 공동체관리는 관리주체의 많은 노력과 노하우가 요구된다고 해도 과언이 아니다.
특히 최근 들어 아파트에서 입주민간 분쟁이 자주 발생해 법적 소송까지 이어지고 입주민 화합 없이 단지 발전을 기대하기는 힘들기 때문에 공동체관리의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.
이러한 가운데 단지 내 입주민 화합에 묵묵히 자신만의 노하우를 과감히 발휘하고 있는 서울 노원구 월계현대아파트 이천훈 관리소장.
이 소장은 지난 3월 월계현대아파트가 단지 내 재활용품을 모아 어려운 이웃을 돕는 ?아름다운 아파트?로 선정돼 이웃사랑 실천과 입주민 화합이라는 ?일석이조?의 효과를 얻는 데 큰 공헌을 했다는 평가를 받고 있다.
?아파트 입주민들의 화합을 위해서는 무조건 단지 내에서 노래자랑 등 입주민 행사를 개최하면 된다고 생각하는데 오히려 입주민 행사가 역효과를 낼 수도 있다.?며 ?관리책임자는 단지 특성 등을 판단해 입주민 화합을 유도하기 위한 방안을 고려해야 한다.?고 강조하는 이 소장을 만나 공동체관리의 노하우를 들어 봤다.
▶ 그동안 입주민 화합을 위한 활동을 간단히 소개한다면.
우리 아파트는 지난 3월 ?아름다운 가게?에서 재활용품을 모아 어려움 이웃을 돕는 단지에 부여하는 ?아름다운 아파트?로 선정됐다.
이에 따라 우리 아파트는 단지 내 수거함을 설치, 재활용품을 모아 아름다운 가게에서 정기적으로 수거토록 해 이웃사랑 실천과 함께 입주민 화합을 도모하고 있다. 이는 물론 대표회의의 적극적인 추진과 지원이 있었기에 가능한 일이었다.
또한 지난달 SBS의 ?TV 아름다운 가게?의 프로그램 중 ?움직이는 가게?라는 코너에 소개됐다. 이 코너를 아파트에서 촬영한 것은 우리 단지가 처음으로, ?아름다운 가게?에서 기증받은 물건을 단지 내에서 판매하는 내용이었다. 이를 위해 관리소에서는 방송과 게시판 등을 통해 입주민들에게 홍보했고, 입주민들의 높은 호응을 얻었다.
▶ 단지 내 자생단체의 활동 등과 관련된 노력은 없는지.
아파트에는 부녀회, 노인회 등 자생단체가 조직돼 있기 때문에 이들 단체들이 봉사단체로서의 제 역할을 하도록 유도하는 것도 중요하다고 본다.
이에 관리소는 부녀회에서 단지 내 꽃 심기를 비롯해 풀 뽑기 등 환경미화에 앞장서도록 협조를 요청하고 있다. 또 노인회에서도 단지 내 청소와 방학 때 한자교실 운영 등을 유도해 봉사단체로 거듭나도록 하고 있다.
이처럼 부녀회와 노인회 등 아파트 자생단체에서 봉사활동에 앞장선다면 입주민 화합 유도에 큰 도움이 될 것이라고 보기 때문이다.
▶ 최근 많은 단지에서 노래자랑을 아파트 행사로 개최하고 있는데.
아파트 단지에서 입주민 화합을 유도하기 위해 노래자랑 등을 많이 개최하고 있다. 단지 내 노래자랑 개최는 입주민 화합 유도에 큰 도움이 되는 경우도 있지만 오히려 행사 후 입주민간 갈등이 증폭되는 등 역효과를 초래하기도 한다.
아파트 내 입주민 화합을 위해서는 단지 평형이나 지역수준, 동대표 성향 등 아파트 특성을 충분히 고려해 이에 맞는 방법을 결정, 운영해야 한다.
전에 근무하던 아파트에서는 매년 단지 내에서 노래자랑 행사를 개최해 왔다. 행사를 위해서는 비용 마련도 중요한데 지역정보지에서 행사를 지원해 가능했다.
▶ 입주민 화합을 위해 중시하는 점은.
입주민이 화합을 위해서는 먼저 관리소가 신뢰를 얻어야 한다. 관리소의 신뢰는 직원들이 한마음으로 자신의 업무에 최선을 다할 때 가능하다고 본다.
따라서 아파트 단지에 관리소장으로 부임하면 소장으로서의 권위를 벗고 일도 같이 하면서 직원들과 친해지려고 한다. 또 관리소장실을 없애 직원들과 한 사무실에서 근무하고, 단지 순찰활동을 자주 하며 입주민들을 만나 대화를 많이 나누며 친숙해 지려고 한다. 아파트 하자 등 입주민 민원이나 불편을 신속히 처리하기 위해 노력한다.
이처럼 관리소장을 비롯한 직원들이 함께 노력하는 모습은 관리소가 입주민들로부터 신뢰를 얻는데 결정적인 역할을 해 단지 화합의 밑거름이 되고 있다.
▶ 일부 단지에서는 알뜰시장 수익금 등 잡수입을 놓고 입주민간의 갈등이 발생하기도 하는데 어떻게 해결했는지.
단지 내 잡수입의 관리를 누가 할 것인가를 놓고 많은 아파트에서 분쟁을 겪고 있다. 우리 단지도 그동안 알뜰시장 수익금 등을 부녀회에서 관리해 왔으나 대표회의에서 관리할 것을 요구했다.
이에 부녀회와 대표회의간의 갈등의 우려도 있었지만 관리소장이 중립적인 입장에서 관련 법령과 규정 등에 따른 대표회의의 결정사항이므로 존중해야 한다며 부녀회를 설득했다. 따라서 지난해 초부터 부녀회는 1년에 한번 부녀회 기금을 관리 외 수입 통장에 입금하고 있다. 대신 부녀회와 노인회에 매달 일정 금액의 지원금을 지급하고 있다.
부녀회 기금을 둘러싼 분쟁 방지를 위해서는 관리소장의 노력만으로는 불가능하며, 부녀회와 동대표 등이 모두 이권개입 없이 투명한 관리를 하고 있어야 가능한 일이다.
▶ 향후 계획이 있다면.
아파트 관리에 있어 입주민 화합만큼 중요한 관리비 절감이나 안전사고 예방 등에도 큰 역점을 둘 것이다.
아울러 앞으로 기회가 된다면 시와 구에서 실시하는 아파트 관리 우수단지 평가에도 참가할 계획이다.
22. 물레방아 직접 설계․시공…환경친화적 아파트 조성
-마포 대명비발디아파트 지영조 관리소장
서울 마포구의 대명비발디아파트 지영조 관리소장은 이 아파트 입주민들에게 ?맥가이버?로 통한다.
정작 맥가이버를 모르는 지 소장은 그저 모든 일을 알아서 처리해 주는 만능꾼을 그렇게 일컫는 것이라 생각하고 있지만 입주민들의 신뢰가 담긴 이 한마디에 늘 보람을 느낀다.
관리소장에서부터 기계 및 전기설비까지 1인 3역을 도맡아 관리업무를 이끌어 나가고 있는 지 소장은 최근 단지 내에 실개울이 흐르는 물레방아를 직접 설계하고 시공해 입주민들의 휴식처를 마련하는 한편 주변의 환경도 정화시키고 있다.
1개동 1백28세대의 소규모 아파트인 대명아파트에 입사한 지 6년이 다 되어 가는데도 늘 가만히 앉아 쉬는 법이 없을 정도로 입주민들의 편의와 안락을 먼저 생각한다는 지영조 소장을 만나 소규모 아파트의 관리비 절감 기법과 관리 노하우를 들어 봤다.
▶ 단지 내에 설치된 물레방아가 눈에 띄는데 어떻게 이런 아이디어를 냈는지.
지난 98년 11월 이 아파트에 입사했을 때 인근의 지하수가 하수도로 버려진다는 사실을 알게 됐다. 처음엔 그냥 버려지는 물이 아까워 중온수로 변환시켜 입주민들의 식수로 활용하는 것이 어떨까 생각했다가 비용문제 등이 있어 추진을 하지 못했다.
그러다 최근 지어지는 아파트에 물레방아나 분수대, 실개천 등 환경친화적인 시설이 도입되는 것을 보고 이 지하수를 이용한 물레방아를 직접 설계, 시공해 입주민들의 휴식처를 마련해야겠다는 생각을 하게 됐다.
▶ 물레방아를 만들기까지의 과정과 입주민들의 반응은.
올 초부터 물레방아를 만들기 위해 지하수를 끌어올릴 수 있는지 여부와 물의 용량을 먼저 검토한 뒤 설계 및 시공을 시작했다. 지하에서부터 36m까지 PVC파이프로 물을 끌어올리고, 두 곳에 배관을 매설해 단지 내 수목에 물을 줄 수 있도록 했다. 물레방아를 돌리고 나오는 물은 미화원들이 세탁시 활용할 수 있도록 했다.
물레방아와 홈통, 기둥, 모터펌프 등의 구입에 든 약 3백50만원의 비용을 제외하고 모든 과정을 외부에 용역을 주지 않고 손수 처리해 외주를 줄 경우와 비교하면 약 1천여만원의 비용을 절감할 수 있었다.
지하수를 끌어올린다는 것에 의구심을 품었던 입주민들도 있었지만 오히려 물레방아를 돌리고도 물이 10분의 1가량 남아 그냥 하수로 흘려보내고 있을 정도다. 지금은 입주민들이 가동되는 물레방아를 보고 무척 좋아하고 있다.
특히 지하수는 여름에는 차갑고 겨울에는 따뜻해 일년 내내 입주민들이 물레방아를 감상할 수 있고, 주위의 먼지를 제거하고 공기를 차고 맑게 해 주는 데도 큰 몫을 담당하고 있다. 실개울 주변에는 지압길을 만들어 입주민들의 건강도 관리할 수 있게 했다.
▶ 관리소장에서부터 기계․전기설비까지 1인 3역을 소화하고 있는데.
소규모 단지이다 보니 인건비 부담이 만만치 않아 혼자서 기계설비 일까지 처리하고 있다. 50년간 전매청(현 KT&G)의 지정공장과 호텔, 아파트 등의 기계설비 업무를 해 오면서 축적된 노하우도 있고, 경기도 광주에서 대명아파트까지 고속도로만 버스를 타고 두 대의 자전거로 출퇴근할 정도로 천성이 부지런한 편이라 미화원들과 경비원들의 협조로 관리업무를 해 나가고 있다.
곧 칠순을 바라보는 나이인데도 불구하고 경력과 연륜을 바탕으로 젊은 소장들을 제치고 이 아파트에 입사할 수 있었고, 입주민들의 격려와 존경을 받으면서 일을 하다 보니 보람을 많이 느낀다.
▶ 관리비 절감을 위한 노력들을 소개해 준다면.
지난 2001년부터 세대별 상수도 검침을 외부 용역을 주지 않고 직접 실시해 검침수당을 비롯, 메인계량기 사용량과의 차이를 상수도사업소에서 지급 받고 있어 연간 1백만원 이상의 관리비를 절감하고 있다.
또 입사 시점인 지난 98년에 사용량보다 과다하게 책정된 기계실의 동력계약 전력을 줄여 한달에 약 15～6만원, 연간 1백90여만원을 절감하고 있다.
지난해 6월에는 바로 옆 단지인 코오롱아파트의 재건축 문제로 인해 소음․분진, 일조권 등의 입주민들의 피해가 발생하자 중앙환경분쟁조정위원회에 피해 배상을 신청, 단지 전체 내․외부 도색과 어린이놀이터 교체 등을 보상받아 약 8천여만원의 비용을 절감했다.
▶ 입주민들에게는 ?맥가이버?로 통한다는데.
사실 맥가이버가 누군인지 잘 모르지만 입주민들이 만능재주꾼이라는 표현을 그런 별칭으로 불러 주고 있는 것 같다.
입주민들이 이런 별칭을 붙여 준 것은 공용부분에 대한 관리보다도 오히려 세대 내부의 고장수리까지 꼼꼼하게 처리해 주고 있기 때문이라고 생각한다.
세대에 필요한 부품을 청계천 등지에서 직접 구입해 실비만으로 밸브 교체, 화장실 배관 수리, 외벽 방수, 열쇠 수리까지 해주고 있어 입주민들에게는 더할 나위 없는 서비스가 제공되고 있는 셈이다. 전문 인력을 사용해 보수해야 할 경우에는 불필요한 비용과 인력이 사용되지 않도록 조언과 판정까지 내려 주고 있다.
▶ 앞으로의 계획은.
관리규약에 정년 규정이 없고 입주민들이 계속 근무하길 바라고 있어 앞으로도 대명아파트를 더욱 편안하고 쾌적한 주거환경으로 만들어 나가는데 정성을 다할 계획이다.
23. 철저한 시설물 점검․보수로 안전한 주거환경 구축 소덕영소장
소덕영 관리소장 충남대학교 축산과 졸업(69년) 주택관리사보 1회 자격 취득(90년) 대한주택관리사협회 감사(95년) 공인중개사 자격 취득(85년)
조경기사 자격 취득(2002년) 경기도 우수단지상 수상(의정부 용현현대2차, 2000년) 서울시 우수단지상 수상(現 신내중앙하이츠, 2003년)
지난 여름 서울시 중랑구 신내중앙하이츠아파트 소덕영 관리소장은 상당수 입주민들로부터 칭송에 가까운 감사인사를 받느라 정신이 없었다.
연일 계속되는 폭염으로 인한 각 세대의 냉방기기 가동으로 아파트 단지 내 전력수요가 일시적으로 급증, 변압기가 폭발하는 사고가 전국에서 잇따라 발생한 가운데 이 아파트는 아무런 사고 없이 여름을 보냈기 때문이다.
이 아파트는 소덕영 관리소장의 제안에 따라 지난해 전기용량 증설공사를 마쳤기에 변압기 폭발과 정전사고에 관한 한 아무런 걱정이 없었다.
이처럼 소 소장은 언제 어디서 발생할지 모를 각종 사고를 예방하기 위해 문제점을 찾아내 이를 해결하는 데에 총력을 기울여 입주민들의 큰 호응을 얻고 있다.
?입주 10년차를 넘어선 전국의 상당수 단지는 늘 각종 안전사고에 노출돼 있다고 봐도 무방하므로 위험요인은 반드시 사전에 제거하려는 노력을 기울여야 한다.?며 ?관리소장의 적극적이고 철저한 시설물 관리가 무엇보다 중요하다.?고 강조하고 있는 소 소장의 앞을 내다보는 관리업무는 여러 아파트 단지에 귀감이 되고 있다.
이에 소 소장을 만나 예방관리의 중요성과 그동안 실시해왔던 업무의 노하우를 들어보았다.
▶ 지난해 실시한 전기용량 증설공사로 올 여름 아파트에 아무런 사고가 발생하지 않아 입주민들의 호응이 큰데.
신내중앙하이츠에 부임하자마자 전기용량 부족으로 인해 전․변압시설의 문제점이 발생할 가능성이 있다는 점을 발견했다. 이 아파트보다 용량이 크고 전력수요가 낮았던 단지에서 올 여름 각종 사고가 발생한 것을 보면 증설공사가 없었다면 분명 사고가 발생했을 것이라고 예상된다.
올 여름 전력수요 급증으로 사고를 겪은 여러 단지는 앞으로 증설공사를 실시하겠지만 ?소 잃고 외양간 고치는 격?이라고 본다. 현재 문제가 없다고 앞으로도 문제가 없을 것이라는 안일한 마음은 관리소장에게 해당되지 않는다고 생각한다.
▶ 전기용량 증설공사를 추진함에 있어 상당한 어려움을 겪은 바 있는데.
경제상황 악화로 인해 전기용량 증설과 같은 대규모 공사의 비용 지출에 대표회의와 입주민들 모두 우려하고 있었다.
단지 내 전기용량과 전력수요 급증에 따른 시설물 위험요인 발생에 대해 잘 파악하지 않고 있었기에 입주민들은 경제상황이 좋아지면 실시하자는 의견이 대부분이어서 공사의 필요성을 어필하기에 큰 어려움을 겪었다.
이에 대표회장에게 설명회를 소집해달라는 요청을 한 뒤 외부 전기 전문가를 대동한 상태에서 입주 13년이 경과한 현재 단지의 전기시설 상태와 용량, 앞으로 발생할지 모를 각종 사고의 위험성에 대해 장시간 설명하는 기회를 가졌다.
이에 대표회의와 이날 참석한 일부 입주민들은 증설공사의 필요성에 대해 공감하게 되었고 조속한 시일 내에 공사를 시작해야 한다는 결론에 이르게 됐다.
무엇보다 이날 전국 아파트에서 전기용량 부족으로 발생한 사고사례를 발표한 것이 큰 도움이 됐다.
▶ 최근 단지 내 소방설비 보수와 수압 강화를 위한 가압펌프 설치공사도 실시했는데.
입주 10년이 지난 대부분의 단지는 전력시설과 소방설비 등 각종 시설물이 노후화상태에 이르러 이에 대한 보수․보강이 필요하다. 전기와 소방, 급수는 아파트의 편익과 안전을 위해 필수불가결한 요소이며 사람으로 치면 동맥에 해당한다고 본다.
신내중앙하이츠의 경우도 화재수신반, 소화전 등 모든 소방설비가 제대로 작동하지 않았고 수압설비의 약화로 고층세대에 수돗물이 원활하게 공급되지 않는 문제점을 안고 있었다.
따라서 소방설비와 수압설비의 보수․보강의 필요성을 대표회의에 제기했으며 공사를 추진하자는 대표회의의 의결을 이끌어냈다.
이들 설비공사의 공감대 확보는 전기용량 증설공사를 추진하면서 얻은 자신감과 입주민들의 신뢰로 큰 어려움 없이 가능했다.
당시 소방공무원을 대동시켜 관련 법령 해설과 아파트 화재사고 사례를 발표하는 등 설명회를 개최, 공사를 순조롭게 시작할 수 있었다.
소방설비 교체․보수와 가압펌프 설치를 끝낸 현재 시설물 노후로 인한 위험요인은 어느 정도 제거한 것으로 판단되고 있으며, 고층세대의 입주민들은 어려움 없이 수돗물을 사용하고 있다.
▶ 입주민의 안전과 편익 증진을 위한 관리소장의 자세는.
아파트 관리업무에 있어 시설물 관리를 제외하면 아무 것도 남지 않는다. 그만큼 시설물의 철저한 점검이 필요하다.
특히 입주 10년차를 경과한 아파트의 경우 전혀 기능을 발휘하지 않는 시설물도 상당한 실정이다.
이러한 단지의 경우 관리소장의 역할이 매우 중요하다.
여러 위험요인을 크게 인식하지 못하고 있는 입주민들에게 이를 인식할 수 있도록 다양한 방법을 통해 홍보해야 하며, 모두의 안전과 편익을 위해서는 과감하게 장기수선충당금 등 비용을 효율적으로 지출할 수 있도록 유도해야 할 것이다.
▶ 전문적인 조경시설 관리로 정평이 나 있는데.
다소 무질서하고 식재원칙이 지켜지지 않았던 단지 내 조경시설을 개선하기 위해 다양한 노력을 기울였다.
우선 관할 관청의 토목과에 의뢰해 건축현장에서 조경용 흙을 무료로 공급 받아 이를 활용, 단지 내 전 화단의 객토(客土)작업을 벌였다. 그 결과 토양의 중성화와 토심이 깊어지는 효과를 거뒀다.
또한 단지 내 상당량의 조경수목을 질서 있게 재배식․이식하는 작업을 펼쳤다. 이후 충분한 전지․전정작업을 실시했으며 토양에는 조경수목의 뿌리의 활착과 미생물 번식을 통한 영양분 공급을 위해 유기질 비료를 살포했다.
이밖에도 관리직원들과 함께 자체적으로 4천여주에 달하는 사철장미와 덩굴장미를 식재해 입주민들의 큰 호응을 얻었으며, 단지 내 곳곳에 해바라기와 꽃잔디, 수선화 등 피복식물의 식재작업도 벌였다.
신내중앙하이츠의 조경시설은 지금보다 앞으로 더욱 기대가 된다.
▶ 앞으로의 계획이 있다면.
상당수 아파트의 조경관리 업무는 식재와 병충해 방제 등 기초적인 면에 치우쳐 있지만 앞으로는 입주민들의 다양한 욕구의 충족을 위해 조경시설물을 설계하는 작업을 아파트에서 자체적으로 실시할 수 있어야 한다고 본다.
이를 위해 지난해부터 조경시설 설계와 관리에 관해 집필해 오고 있으며 이를 바탕으로 전문서적을 출간할 계획이다.
또한 여러 가지 이유로 관리업무에 어려움을 겪고 있는 초보 관리소장들을 위해 적극적으로 자문역할을 수행하는 등 선배로서의 역할에도 충실히 임할 생각이다.
24. 입주민 권익보호 위해 발로 뛰는 관리
오양호
시흥시 시화지구 유천아파트
관리소장
3년 경북 문경공고 토목과 졸 / 77년 대한약품 공무과 전기기사로 근무 19년 / 91년 주택관리사(보) 제 1회 자격 취득 / 95년 군포시 산본동 삼환아파트 근무 / 96년부터 현재까지 시흥시 유천아파트 근무 / 99년 경기도 우수관리 단지, 시흥시 최우수관리 단지 수상 / 현 대한주택관리사협회 시흥지부 지부장 / 열관리기사, 전기설계사, 전기감리원, 전기특급기술자, 공인중개사 등 10여개 자격증 보유
아파트 입주민들의 권익보호를 위해 하루 24시간이 모자랄 정도로 바쁜 시간을 보내고 있는 시흥시 시화지구 유천아파트 오양호 관리소장.
오양호 소장은 지난 96년 이 아파트 건설 당시 93% 공정단계에서 건설사의 부도로 인해 입주 초부터 여러 가지 단지 현안이 산적해 있던 이 아파트의 부임을 자청, 근무한 지 9년 동안 건설사 부도로 인한 채권단의 소유권 가압류 소송, 하자보수 문제 등 단지 현안들을 차근차근 해결해 나가고 있다.
오 소장의 이러한 노력의 결과 이 아파트는 지난 99년 입주 3년만에 시흥시 살기좋은 아파트 최우수상과 경기도 우수관리 단지로 선정되는 영예도 안았다.
이와 함께 오 소장은 아파트와 관련된 자격증을 10여개 보유하고 있어 전문성을 바탕으로 아파트를 보다 효율적으로 관리하고 있으며 지금도 자격증 취득을 위한 공부를 게을리 하지 않는 등 새로운 지식 습득을 위한 노력을 계속하고 있다.
◈ 현재 아파트에서 입주 무렵부터 9년 동안 근무하면서 입주민 권익보호를 위해 많은 일을 했는데 그 중 대표적인 것을 뽑는다면.
―이 지역은 원래 간석지였으나 수자원공사의 시화지구개발사업을 통해 주거단지로 조성된 곳이다. 이 아파트의 건설사도 이때 아파트를 건립하다 부도가 나는 바람에 채권단들이 수자원공사가 건설사로 이전하려던 토지분 소유권을 가압류해 이 아파트 입주민들은 분양받은 건물에 대해서만 소유권이전 등기를 마칠 수밖에 없었다.
따라서 입주민들은 토지 등기를 이전받지 못해 인근 시세보다 낮은 가격에 아파트가 거래되는 등의 불이익을 감수해야 했다.
이에 입주민들의 권리를 찾을 수 있도록 하기 위해 국민고충처리위원회, 청와대 민원실 등에 탄원서를 보내고, 언론에 이 사건을 게재해 사회적 이슈가 되도록 유도한 뒤 설문조사를 실시해 입주민 85%의 찬성을 얻어 소송을 하기로 했다.
하지만 처음에는 이길 수 없는 싸움이라는 이유로 변호사들이 잇따라 거절해 어렵게 변호사를 선임했으며, 관련 판례 등 자료를 수집하고 이와 유사한 일을 겪은 단지를 찾아가 자문을 구했다.
그 결과 지난 98년 1심에서 일부 승소한데 이어 지난 2002년 항소심에서는 완전 승소했다. 이 소송은 현재 수자원공사와 채권자들이 상고해 대법원에 계류 중이며, 2심대로 확정돼 입주민들이 승소할 것으로 기대된다.
◈ 건설사의 부도로 아파트 하자보수와 관련해 어려운 점도 많았을 텐데.
―건설사가 없으니 입주 후 발생한 하자에 대해 보수를 받지 못했고, 일단 보증회사로부터 하자보수보증금을 제대로 받는 것도 쉽지 않아 입주민들이 많은 불편을 겪었다.
이에 하자발췌시 1차로 민원 위주로 받았고 2차는 설계도면과 다른점 등을 직원들과 직접 찾아 나섰으며 일반 균열에서부터 세대 바닥 배관의 누수, 옥상 누수 등의 하자에 대해서는 자재를 구입해 직접 공사를 실시했다. 관련 지식이 부족해 시행착오를 겪었지만 하자의 70%를 자체적으로 해결했다.
특히 지난 98년 조경하자의 경우 보증회사에서 간석지를 매립한 지역의 토양이라 나무가 고사한 것이라며 하자를 인정하지 않자 나무가 식재된 곳의 흙을 파서 임업연구원에 토양분석을 의뢰했으나 거절당했다.
하지만 입주민들 명의로 탄원서를 접수하는 등의 노력을 통해 토양분석을 받을 수 있었으며 그 결과 이 아파트의 토양이 수목의 생육에 피해를 주는 토양이 아니라는 임업연구원의 소견을 얻어, 보증사로부터 3천4백만원을 받았다.
임업연구원에 토양분석을 의뢰하지 않았다면 입주민들이 조경하자를 인정받지 못해 재산적 피해를 입을 뻔했다.
◈ 단지 옆의 송전철탑 문제와 관련 한전측에 민원을 제기해 보상을 이끌어냈다고 들었는데 어떠한 노력을 했는지.
―단지 옆에 송전철탑이 설치됨에 따라 입주민들이 전자파로 인해 건강에 위협을 느끼고 한전측에 민원을 제기했으나 한전에서는 송전선로의 전자파는 단지와 적정거리를 유지하고 있고 가정용 기기보다도 적게 발생, 전자파가 인체에 크게 영향을 미치지 않는다고 주장했다.
이에 전자파가 인체에 미치는 영향에 대해 인터넷과 전문서적 등을 통해 조사했으며 스웨덴의 한 논문자료에서 전자파에 장시간 노출될 경우 백혈병에 걸릴 확률이 2배 가량 높다는 연구결과를 발견했다. 이와 함께 전자파 탐지기기를 이용해 직접 철탑 밑에서 전자파를 측정하고, 이 측정 결과 등을 가지고 한전에 다시 민원을 제기했다.
이에 따라 한전과 원만한 합의로 4억9천만원의 보상을 이끌어 내 단지 도색과 전자경비시스템 등을 도입해 아파트의 가치를 높일 수 있었다.
◈ 이러한 단지 현안을 해결해 입주민들의 권익을 보호할 수 있었던 비결은.
―관리소장이 되기 전 20년간 제약회사의 공무과장으로 근무하면서 전기․설비 등에 대한 경력을 갖추었고 나름대로 틈틈이 공부한 결과 아파트 관리와 관련된 자격증 10여개를 취득한 것이 하자발췌 등 하자보수 문제와 단지의 각종 현안 해결에 직․간접적으로 도움이 됐다.
전기․설비 등의 전문지식을 바탕으로 입주민들이 관련 민원을 제기할 때 어려움 없이 해결할 수 있었고, 안전사고가 우려되는 상황 등을 미연에 방지할 수 있었다.
또한 ?최선을 다하면 길이 보인다.?는 신념으로 현안 해결을 위해 발로 직접 뛰어다니며 전문가에게 자문을 얻고, 관련 자료를 수집하는 등 포기하지 않았기에 입주민들에게 도움을 줄 수 있었다.
◈ 이러한 노력에 대한 입주민들의 반응은.
―고압철탑과 관련해 받아 낸 보상을 통해 전자경비시스템 등을 도입하자고 주장했을 때만 해도 일부 입주민들이 색안경을 끼고 보는 경우도 있었다.
이에 따라 입주민들에게 이 아파트의 경우 라인경비가 아닌 초소경비이며 맞벌이 부부가 많아 낮 시간대에는 범죄에 취약해 도난 등의 사고가 빈번한 상황을 설명, 이를 방지하고 아파트의 가치를 높이기 위해서는 전자경비시스템의 도입이 필요하다는 의견으로 입주민들을 적극 설득․이해시켰다.
그 결과 처음에는 불편하다고 전자경비시스템을 반대하던 입주민들도 설치 4년째에 접어드는 지금까지 도난사고가 한번도 일어난 적이 없어 오히려 크게 만족하고 있으며 이 시스템을 보고 이사를 오는 세대도 있을 정도다.
◈ 앞으로 계획이 있다면.
―아파트 관리와 관련된 여러 가지 자격을 취득해 멀티플레이어가 돼야 입주민들의 신뢰를 얻을 수 있고 자신의 가치도 높일 수 있다고 생각한다.
따라서 요즘엔 전기기기 기사와 소방시설관리자의 실기시험을 준비하고 있다. 또 주관협 시흥지부 회원들과 함께 모여 조경기능사 자격증 취득을 위해 일과가 끝나면 공부를 한다.
공부하는 것이 힘들긴 하지만 내가 가진 기술이 관리에 적용될 때 전문가라는 자부심이 들어 성취감이 크다.
이와 함께 시흥지부 지부장으로서 관리업무에 대한 의욕이 떨어진 소장을 위해 스터디 모임이나 세미나 등을 정기적으로 개최하는 등 시흥지부 회원들과 함께 모여 공부하고 토론하는 분위기를 조성해 자기 일에 대한 자신감을 키울 수 있도록 도움을 주고 싶다.
25. ?아파트 관리 관련 전문지식 습득으로 경쟁력 키워? 강영식 소장
제5회 주택관리사보 자격 취득/ ?공동주택을 아끼는 주택관리사(보) 연구모임? 활동/ 대우 레이크월드 근무(2002년)/ 안양 영풍아파트 근무(2003년)
노동부 ?직업능력개발훈련 수료생에 대한 취업수기 공모?서 최우수상 수상(올 6월)
現 창동한신아파트 근무/ 現 대한주택관리사협회 서울시회 운영위원/ 現 공동주택 관리실무지원센터 운영
강영식
창동한신아파트 관리소장
아파트 관리주체는 입주민들의 안전과 쾌적한 주거환경을 책임지기 위해 단지 내 모든 시설물의 관리를 통합적으로 수행해야 한다. 즉, 관리주체에게는 건축․전기․소방․방수 등 다양한 분야의 전문지식이 필요하다는 이야기다.
하지만 현실적으로 관리주체가 단지 내 각종 시설물의 관리에 대한 지식을 습득해 관리운영에 적용하기는 쉽지 않은 일이다.
이러한 현실과 관련 창동한신아파트의 강영식 관리소장은 ?아직까지도 주택관리사가 아파트 전문관리인으로서의 입지를 제대로 만들지 못하고 있다.?며 안타까워 했다.
그 이유에 대해 강 소장은 ?주택관리사는 끊임없이 아파트 관리 관련 전문지식을 습득해 자기개발을 이뤄야 하는데 대부분이 이를 소홀히 하고 있다.?며 ?우물 안 개구리처럼 단지 내의 인적 관리에만 관심을 기울이지 말고 향후 각종 첨단시스템이 보급되는 아파트에서 시설물의 원활한 유지보수를 위해 무엇보다 관리소장 자신이 전문가가 되도록 노력해야 한다.?고 말했다.
이처럼 ?전문관리인?의 중요성을 강조하고 있는 강 소장은 최근에는 ?공동주택 관리실무지원센터?를 마련, 현직 관리소장들에게 전기, 기계, 조경 등 각종 전문분야의 업무를 지원하는 등 활발한 활동을 펼치고 있다.
◈ 아파트 관리소장이 ?전문관리인?으로 거듭나야 한다고 주장하는 이유는.
-지난 90년 주택관리사제도가 도입된 이후 15년여가 지났지만 아직까지도 주택관리사(관리소장)는 아파트에서 ?전문관리인?으로서의 입지를 확보하지 못하고 있는 것이 현실이다.
아파트 관리소장은 끊임없이 아파트 관리 관련 전문지식을 습득해 자기개발을 이뤄야 하는데 대부분이 이를 소홀히 하고 있다.
아파트 관리는 시설관리, 관리실무 등 이론적인 학습만으로 이뤄지는 것이 아니며, 아파트라는 건물의 뼈대를 이루는 건축․전기․소방․방수․조경 등 각종 시설물에 대한 전문 지식이 필요하다. ?우물 안 개구리?처럼 단지 내의 인적 관리에만 관심을 기울이지 말고 향후 각종 첨단시스템이 보급되는 아파트에서 시설물의 원활한 유지보수를 위해 무엇보다 관리소장 자신이 전문가가 되도록 노력해야 한다.
◈ 최근 노동부가 실시한 취업수기 공모에서 최우수상을 수상한 바 있는데.
-지난 97년 서울 용산구의 한 아파트에서 전기기사로 근무할 당시 IMF 한파가 몰아쳐 왔다. 그 시기 직장을 그만두고 어려움 속에서 자격증을 취득해 취업에 성공한 경험을 수기로 써 수상을 하게 된 것이다.
당시 부모님을 모시고 두 아이의 가장으로 빠듯한 생활을 하고 있는 상황에서 아파트 입주자대표회의가 관리직원들에게 정리해고 대신에 급여 30% 삭감하고 중식비를 미지급하겠다는 통보를 해 왔다.
18여년간 전기 관련업무에 종사해 온 나에게 아파트의 한 동대표는 전기기사 자격증도 없는 ?돌팔이?에게 그 정도 월급도 ?감지덕지?라는 말을 했고, 그 말에 망치로 머리를 얻어 맞은 듯 충격을 받은 나는 곧바로 5년간 근무했던 아파트에 사표를 내고 본격적인 자격증 공부에 돌입했다.
형편상 돈을 주고 학원을 다닐 수 없어 노동부의 무료 실직자 재취직 훈련에 등록을 했고, 하루 2~3시간 눈을 붙이며 밤을 새워 공부한 끝에 전기기능사, 전기기사 자격증을 취득할 수 있었다.
나는 이 같은 경험을 통해 전문지식의 습득을 통한 끊임없는 자기개발의 중요성을 깨닫게 됐다.
현재 보유하고 있는 자격증은 주택관리사(제5회 취득)를 비롯해 전기공사기능사(1999년), 전기기사(2000년), 소방설비기사(2000년), 전기공사기사(2001년) 등이며 소방설비, 건축기사, 건축설비기사 등도 곧 취득할 예정이다.
◈ 아파트 관리 관련 전문지식이 실제 관리현장에서 어떻게 적용될 수 있는지.
- 아파트 관리소장은 전문지식을 토대로 관리소를 정예인원으로 운영하며 관리효율화를 이루고, 수선유지비를 줄여 입주민에게 재산상의 이익을 창출해 주어야 한다.
이에 관리소장은 건축, 전기, 조경, 소방, 전산 등 각종 분야의 전문지식을 습득해 관리에 응용해야 한다.
우선 건축․기계와 관련된 지식은 아파트 하자보수에 큰 도움이 될 뿐만 아니라 자체적으로 보수공사를 실시해 관리비를 절감할 수 있게 해 준다. 또 입주민의 안전에 직․간접적인 영향을 미치는 소방․전기․난방과 관련된 정보는 관리주체의 신뢰감 구축에도 큰 도움이 된다.
나는 단지에 첫 출근을 하게 되면 전기, 난방, 기계, 승강기 등의 시설을 돌아보며 업무 파악에 심혈을 기울인다. 특히 전기, 수도 등 입주민에게 불편이 가는 시설부터 체크해 안정적인 주거생활을 확보하는 것이 중요하다.
또한 아파트 세대 내 주요 가전제품의 보유 여부 등을 체크해 부하대비율(세대 전기 사용량/단지 변압기 용량)을 산출, 소비전력 증가에 따른 대책(예비휴즈 준비 및 변압기 증설 건의 등)를 마련하고, 월동기에는 난방시설 등 각종 시설물에 대한 사전점검을 생활화하도록 관리직원들에 대한 교육을 강화해야 한다.
◈ 최근 공동주택 관리실무지원센터를 마련해 관련 전문지식의 보급에 나서고 있는데.
-아파트 관리에는 정도가 없다. 아파트의 특성에 맞게 전문지식의 접목이 이뤄져야 한다. 하지만 아파트 관리업무가 워낙 방대하다 보니 대다수 관리소장들이 이러한 원칙을 잘 지키지 못하는 경우가 비일비재하다.
이에 현직 관리소장들에게 아파트 관리에 필요한 각종 전문지식 등을 제공, 업무의 효율성을 높이기 위해 ?공동주택 관리실무지원센터?를 마련했다.
지원센터는 전기, 기계, 조경, 건축, 소방 등 시설물 관리에 대한 전문지식을 제공하고, 아파트 입찰공사시 견적금액의 적정성 여부에 대한 컨설팅 업무도 해주고 있다.
이와 함께 관리소장들이 공동주택 관리와 관련된 자격증을 취득할 수 있도록 자격증 정보와 학습방법 등을 제공하고 무료 강의도 실시할 계획이다.
◈ 현재 아파트에 근무하고 있는 관리소장들에게 당부하고 싶은 말은.
-아파트 관리업무는 단지 내 시설물들이 점차 첨단화되며 그 복잡성을 더하고 있다.
이에 관리소장들은 전문관리인으로서 진정한 프로의식을 갖고 자기개발에 소홀함이 없어야 할 것이다.
효율적인 아파트 관리를 위해 머리 속으로 끊임없이 구상하고 연구해야 한다. 이를 위해 관련 지식의 습득과 활용은 필수라고 할 수 있다.
아파트 관리 관련 자격증을 취득하기 위해 노력하고, 신지식이나 신기술을 소개하는 토론회나 세미나 등에는 시간을 할애해 참여해야 할 것이다.
아파트의 전문관리인으로서의 위상은 관리소장 스스로가 만들어 가는 것이다.
