어떤 제안

           

각 아파트 관리사무소는 나름대로 이미 일정한 관리조직 및 유지보수계획을 갖고 있다.

그런데 그 기준이 공인된 모델이 아니어서 최적화의 기준을 알지 못한다.

결국 관리비도 낭비되고 업무만 복잡다난해 지고, 주택법제의 목표인 주거안전 및 주민복지

마저도 위협하는 경우가 많다.

기술적 능력이 검증된 다수의 전문가들로 구성된 단체나 회사의 검토결론 즉 자문결론에 따라

관리소장이 실무집행을 하자는 것이다.

그 자문비용이 그다지 크지 않을 것으로 보인다.

일정세대규모 이상부터 착수하게 한다면 무리없이 시행착오들 마저도 정리해 가면서 정착시킬 수 있다.

입대의이던 주민이던 위탁사이던 이의없이 객관적 평가를 따르게 되면서 마찰도 감소하리라 보인다.

특유한 사정이나 추가되는 업무에 대하여도 그 지원대책이 자연스레 권고될 것이다.

1) 관리사무소의 인적구성 즉 기능조직에 대한 제원이나 업무기능이 주먹구구식이다.

양질의 관리서비스를 하려면 기본적으로,

1.1) 어떤 일을 중점적으로 하여야 하는가 즉 업무설계 즉 업무상세이고,

1.2) 다음으로 누가 무엇을 담당하여야 하는지를 명확하게 하는게 기초이다.

1.3) 그 결과 직무단위별 필요기량 즉 요구기량이 정해지고 급여대우-근로조건 등이 저절로 규정된다.

이게 분명하지 않으면, 최종관리자가 감독과 확인작업에 더하여 실무작업에 투입되면서

업무질서의 와해와 업무회피의 분위기가 만들어지기 쉽다.

실제로 관리소 현업들에서는 그러한 직무적 구분을 없애면서 무작정 인력감소를 주장하기도 한다.

아파트마다 조금씩은 다를 있지만, 바로 그러한 경우를 제3자의 표준설정으로 막을 수 있다는 점이다.

물론 관리소장들 모두가 조직운용경험이나 경륜이 충분하다면 이 문제는 자체적으로도 가능하다.

문제는 그 권고를 주민들이나 입대의가 믿지 않으려 한다는 점이 있기에 제3자의 평가형식으로

객관성에 전문성을 더하자는 것이다.

2) 장기수선에 유지보수 사항들 현실적으로 이론-법제-실행이 그 어느것도 일치하지 못한다.

말하자면, 법제 따로, 계획 따로, 실행 따로이다. 그 이유는,

2.1) 정확한 이해 즉 기술적 이해와 합리추구의 기준이 없기 때문이고,

2.2) 자금여력이 아파트 고유의 문제로 일률적으로 강제하기 어려운 특성도 있고,

2.3) 판단주체(입대의 승인)에 대한 견제(이행거부의 제지)의 근거가 없기 때문이며,

2.4) 비용절감적 방법론들의 결함이나 부족 등으로 부실과 부정이 발생하며,

2.5) 다방면의 기술적 지식이나 경험들이 일선의 소장들에게 요구하는 것도 무리이다.

이러한 사정들을 대부분 제거내지 우회할 수 있다.

개량개선 즉 장기수선의 대상과 그 시기에 대하여 비용최적화나 위험성평가를 전문가들이 내릴수 있다.

유지보수의 방법론도 비용절감적 방법론들이 기술발전 추세에 맞추어 조정하거나 재설정하는

권고가 가능해 진다.

같은 시기에 건축된 아파트라 하여도 건축구조나 지리적위치 편의추구수준 등에 달리 해야 한다.

즉 요구수준별로 때로는 소득수준별로 설정되는 것이 합리적이다.

누가 그러한 판단을 할 수 있겠는가?

이제까지 전문가적 판단이 관리정책설정의 기준으로 강제되는 장치가 없었기 때문이다.

3) 안전사고의 책임이 적정하려면, 근본적인 관리체계 관리기준이 명확하게 잡혀야만 가능하다.

안전을 감지하고 확인하는 담당자의 노력과 책임이 문건으로 분명해야 하고,

설비의 유지보수가 제때에 이행되는 업무처리기준이 없으면 안전사고의 방어는 불가능하다.

그러한 처리체계를 갖추지 못하면 총괄책임자는 모든 안전확보 책임에 휘말리게 된다.

4) 주택법제가 30년 가까이 강제되고 있지만, 주거안전확보의 객관적 수단이 법제에 미비되어 있다.

말로만 주거안전을 외치는 정도이고, 각 임직소장의 개인책임 입대의 인선책임으로 되어 있다.

그 결과 잘 관리해라. 성실하게 관리해라. 모든 책임을 져라.는 식이다.

계획의 수립과 이행에서 어떠한 합리적 기준을 설정하라. 그 기준을 만족하라 가 없다.

표준관리모델이 제3자에 의하여 객관적으로 평가되고 설정되어 인정되는 구조가 필수적이다.

표준규격도 필요하지만 기술적 조정의 처리도 병행해야 하기에 자문이 추가 되어야 한다.

그 기준을 비전문가들이 마음대로 설정하고 조정하게 해서는 법제의 주거안전 주민복지 불가능하다.

제안자 백설공주 김종수

가져온 곳 : 카페 >한국관리소장협회|

글쓴이 : 가을-등불| 원글보기