오래된 아파트일수록 관리비도 증가
공동주택 연간 공동관리비 약 4,536억원 달해
한국주택관리연구원, 3년간 k-apt 관리비 분석
최근 세간의 입에 자주 오르내리고 있는 아파트 관리비에 대한 분석 자료가 나와 이목을 집중시키고 있다. 한국주택관리연구원(원장 하성규)은 국토교통부에서 운영 중인 공동주택관리정보시스템(k-apt)상의 3년간 데이터를 분석해 우리나라 공동주택의 단지특성과 관리비 추이를 발표했다. 이번 분석은 공동주택관리정보시스템에 관리비를 등록한 1만2,953개 단지에 대한 2010년부터 2012년까지 3년간의 자료를 토대로 이뤄졌으며 k-apt 구축 이후 최초로 우리나라 공동주택 단지 전수에 대한 연간 관리비를 파악했다는 점에서 큰 의의가 있다.
이에 따르면 전체 단지의 2012년 연간 공동관리비는 약 4,535억8,000만원으로 단지당 평균 3,500만원을 차지했다. ㎡당 공동관리비는 평균적으로 2010년 588.1원에서 2011년에는 605.2원, 2012년에는 630.7원으로 매년 증가해 2011년에 평균 2.9%, 2012년에는 평균 4.2%의 증가폭을 보였다.
공동관리비 항목 중에서는 인건비가 포함되는 일반관리비, 경비비, 청소비가 88%로 관리비의 대부분을 차지했으며 일반관리비에 비해 경비비나 청소비의 증가비율이 높은 것으로 나타났다. 이는 일반적으로 최저임금을 기준으로 하는 경비와 청소의 경우 최저임금 인상폭에 따라 비율이 증가한 것으로 분석됐으나 그 증가폭이 인상폭에 못 미치는 경우도 있는 것으로 드러났다.
특히 ‘위탁관리수수료’의 경우 2010년 ㎡당 2.6원에서 2011년 5.9원으로 132.6% 증가했다가 2012년에는 5.8원으로 2.4% 감소했다. 한국주택관리연구원 김정인 박사는 2010년 최저가낙찰제 도입으로 경쟁이 심해 낮았던 위탁관리수수료가 2011년에 어느 정도 회복된 것으로 이는 최저가낙찰제를 담은 지침이 시장논리에 맞지 않았다는 것을 반증하는 것으로도 해석할 수 있다고 분석했다. 또한 공동관리비에서 1%도 차지하지 않는 미미한 금액이어서 2012년에 오히려 줄어들었다고 해도 체감정도는 극히 낮다고 덧붙였다.
아울러 오래된 아파트일수록 공동관리비가 증가하는 것으로 나타났으나 연차별 증가폭은 5년 미만의 비교적 최근 준공된 단지에서 높게 나타나는 등 경과연수가 높을수록 증가폭은 낮았다.
단지규모별로 보면 가구 수가 많을수록 ㎡당 공동관리비가 낮았으며, 150가구 미만의 소규모 단지는 연간 증감폭은 적게 나타났으나 평균보다 ㎡당 공동관리비가 150~200원 높았다.
관리방식별 공동관리비는 자치관리보다 위탁관리 단지에서 공동관리비가 ㎡당 약 40원 높았고 증가폭도 위탁관리 단지가 약간 높게 나타났으며, 난방방식의 경우에는 중앙난방, 지역난방, 개별난방 순으로 공동관리비가 높은 것으로 분석됐다.
‘장기수선충당금’은 매월 평균 적립금이 전체 약 621억원으로 2012년까지의 장충금 적립규모는 2조6,071억원에 달하는 것으로 집계됐다. 장충금은 2010년 ㎡당 74.2원이던 것이 2011년에는 전년대비 9.5% 증가해 81.2원, 2012년에는 전년대비 6.9% 증가해 86.8원을 징수했으며 경과연수가 높아질수록 장충금 징수액도 증가했다. 지역별로는 대전, 울산, 충북에서 가장 높게 징수했으며 500가구 이상의 단지보다 500가구 미만의 단지에서, 자치관리가 위탁관리보다 더 많이 징수했다.
장충금을 사용한 공사금액은 2010년 단지당 월 약 1,300만원이던 것이 2011년과 2012년에는 각각 400만원대로 낮아졌는데 이는 장충금 사용내역 공개를 의무화하면서 무분별한 장충금 사용 공사가 줄어들었을 가능성이 있는 것으로 분석했다.
경과연수별로는 2010년에는 15년 이상 단지에서 장충금 사용금액이 큰 증가를 보였으며 2011년, 2012년에는 사용금액은 증가했지만 2010년에 비해 상당히 낮은 수준이었다.
전체 단지 약 435억원에 이르는 ‘잡수입’은 2010년 가구당 평균 1,800원이던 것이 공개 의무화의 영향으로 2011년에는 185% 증가해 5,130원, 2012년에는 5,470원으로 증가했다. 잡수입은 가구 수가 큰 단지일수록 증가경향을 보였지만 오히려 150가구 미만의 소규모 단지의 가구당 잡수입이 150~1,000가구 미만의 단지보다 많았으며 자치관리에 비해 위탁관리 단지가 잡수입이 높았다.
한편 공동주택 특성을 살펴보면 평균 가구 수가 576.3가구, 평균 경과연수는 14.2년으로 공동주택 재고는 전국 광역시도 중 경기(3,342개 25.8%), 서울(2,106개 16.3%), 부산(862개 6.7%) 및 경남(820개 6.3%) 순으로 많았다.
관리방식은 위탁관리를 하고 있는 단지가 9,914곳으로 77%를 차지했다. 특히 수도권·충청지역 공동주택이 80% 이상 위탁관리를 하고 있는 반면 제주, 광주지역은 자치관리비율이 65.3%, 57.8%로 지역별 편차가 컸다. 또한 단지 근무인원은 일반관리 인원 6.7명, 경비 7.7명, 청소 4.8명 등 평균 18.2명이 근무하고 있는 것으로 나타났다.
